Seguro obrigatório do condomínio: o que a lei exige e o que a apólice precisa cobrir

O seguro da edificação não é opcional: a lei obriga o condomínio a contratá-lo e coloca a tarefa entre as atribuições do síndico. Cumprir a obrigação, porém, não basta. Uma apólice com valor abaixo do custo de reconstrução ou sem as coberturas adequadas pode deixar o prédio descoberto justamente no sinistro que mais pesa.

Este guia explica o que a legislação exige, como definir o valor segurado e quais pontos conferir na renovação. Ele não substitui a análise de um corretor habilitado nem a leitura das condições gerais da apólice contratada.

O que a lei exige

O Código Civil determina, no artigo 1.346, que é obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial. O artigo 1.348 inclui a realização desse seguro entre as competências do síndico.

A Lei 4.591/1964, no artigo 13, acrescenta dois pontos práticos: o seguro abrange todas as unidades autônomas e as partes comuns, e o prêmio entra nas despesas ordinárias do condomínio. Para edificações novas, a mesma lei fixa prazo de 120 dias a partir do habite-se para a contratação.

Na prática, isso significa que o seguro obrigatório protege a estrutura do prédio como um todo, e não os bens que cada morador guarda dentro do apartamento. Móveis, eletrodomésticos e objetos pessoais dependem de seguro residencial contratado pelo próprio condômino.

O valor segurado é o ponto mais sensível

O valor da apólice deve refletir o custo de reconstruir a edificação, e não o preço de mercado dos apartamentos. São coisas diferentes: o valor de mercado inclui terreno, localização e valorização imobiliária, enquanto o seguro trata de recompor a construção.

Quando o valor segurado fica abaixo do valor real, aparece o chamado subseguro. O artigo 783 do Código Civil prevê que, salvo disposição em contrário, o seguro de um interesse por menos do que ele vale reduz proporcionalmente a indenização em caso de sinistro parcial. Em termos simples: se o prédio foi segurado pela metade do que vale, a indenização de um dano parcial tende a ser reduzida na mesma proporção.

Por isso, renovar a apólice apenas corrigindo o valor do ano anterior pode ser um erro. Obras, ampliações, troca de elevadores e atualização de custos da construção mudam o valor a ser protegido.

Coberturas que costumam ser avaliadas

Além da cobertura básica exigida por lei, o mercado oferece coberturas adicionais. Não existe pacote único: a escolha depende das características do prédio, do histórico de ocorrências e da decisão do condomínio. Entre as mais discutidas estão:

• Responsabilidade civil do condomínio: danos causados a terceiros nas áreas comuns.
• Responsabilidade civil do síndico: proteção para atos de gestão, conforme as condições da apólice.
• Danos elétricos: queima de equipamentos como bombas, portões, interfones e elevadores.
• Vendaval, granizo e alagamento: especialmente relevante diante de eventos climáticos mais frequentes.
• Quebra de vidros, roubo de bens do condomínio e equipamentos: conforme o patrimônio existente nas áreas comuns.

Cada cobertura tem limite próprio, franquia e exclusões. Comparar apólices apenas pelo valor do prêmio esconde essas diferenças, o mesmo cuidado que vale para a cobertura durante obras no condomínio.

Checklist para a renovação

• Conferir se o valor segurado corresponde ao custo atual de reconstrução, com base técnica.
• Verificar se obras e melhorias recentes foram informadas à seguradora.
• Comparar limites, franquias e exclusões de cada cobertura, e não só o preço.
• Checar a vigência para que não haja nenhum dia sem cobertura entre uma apólice e outra.
• Registrar a contratação na prestação de contas e manter a apólice acessível ao conselho e aos condôminos.
• Incluir a apólice e seus prazos na documentação entregue em caso de troca de síndico.

Quando a omissão pesa sobre a gestão

Como a contratação do seguro está entre as atribuições do síndico, deixar o prédio sem cobertura ou com cobertura claramente insuficiente pode gerar questionamentos sobre a gestão. A análise de cada caso depende das circunstâncias e da documentação, mas a melhor proteção é simples: decisão registrada, valor tecnicamente justificado e apólice em dia. O tema se conecta às demais responsabilidades do síndico.

Fontes

• Código Civil (Lei 10.406/2002), artigos 783, 1.346 e 1.348.
• Lei 4.591/1964, artigo 13 e parágrafo único.