Airbnb em condomínios: o que o STJ suspendeu e o que muda para síndicos e hóspedes

“Atualizado em 28/09/2026”

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) suspendeu, em todo o país, processos que discutem uma pergunta específica: a convenção que prevê uso exclusivamente residencial basta para impedir estadias curtas intermediadas por plataformas como o Airbnb ou precisa haver proibição expressa? A decisão, divulgada em 17 de setembro de 2026, incluiu a controvérsia no Tema 1.443 dos recursos repetitivos.

Foram suspensos os processos judiciais abrangidos por essa questão, não o funcionamento do Airbnb, o direito de alugar imóveis ou a validade das convenções condominiais. A decisão de setembro também não revogou o julgamento do STJ de maio de 2026. Entender essa diferença evita medidas precipitadas em condomínios e anúncios que prometam uma liberdade de uso inexistente.

O que foi suspenso, exatamente?

A Segunda Seção selecionou os Recursos Especiais 2.272.537 e 2.272.536, sob relatoria do ministro Raul Araújo, para fixar uma tese que deverá orientar processos semelhantes. Até o julgamento, determinou a suspensão nacional de ações individuais e coletivas que discutam se a cláusula de destinação residencial impede, por si, estadias de curta duração por plataformas digitais ou se é necessária vedação expressa.

Isso não significa que toda ação que mencione Airbnb esteja parada. Discussões sobre danos, perturbação, multas, validade de assembleia ou outros assuntos podem ter objeto diferente. Em cada processo é preciso verificar se a questão se enquadra no Tema 1.443 e quais decisões judiciais continuam aplicáveis. Quem tem ação em andamento deve consultar seu advogado.

Leia o comunicado oficial do STJ sobre a suspensão.

O que o STJ havia decidido em maio de 2026?

Em 7 de maio de 2026, no REsp 2.121.055/MG, a Segunda Seção analisou o uso reiterado e economicamente explorado de uma unidade residencial em contratos atípicos de curta estadia. Concluiu que, diante da destinação residencial prevista na convenção, aquele uso dependia de alteração aprovada por dois terços dos condôminos. Para o STJ, não é a plataforma usada para anunciar o imóvel que define a natureza da operação. Sua frequência, duração e forma concreta de exploração são relevantes.

Em setembro, o tribunal decidiu transformar uma controvérsia recorrente em tese repetitiva. Não houve uma decisão dizendo que a atividade está liberada enquanto os processos aguardam julgamento. Confira o Informativo 889 do STJ sobre o julgamento de maio.

Como essa discussão evoluiu?

Em 2021, a Quarta Turma apreciou o REsp 1.819.075/RS, que envolvia estadias curtas, intensa rotatividade e preocupação dos demais moradores com acesso e segurança. Outras decisões da área de direito privado enfrentaram o conflito entre o uso da propriedade e a destinação residencial do edifício. A Segunda Seção analisou a questão conjuntamente em maio de 2026; a afetação de setembro busca formar um precedente qualificado para casos semelhantes.

Essa trajetória pode ser acompanhada no artigo histórico do Diretório sobre o julgamento iniciado em 2019 e na análise da finalidade residencial publicada em 2021. Esses textos registram etapas anteriores e devem ser lidos à luz dos acontecimentos de 2026.

Toda locação de temporada é igual à operação julgada?

Não. A Lei do Inquilinato disciplina a locação para temporada, destinada à residência temporária do locatário, por até 90 dias. O caso analisado em maio tratava de contratos atípicos de curta estadia e exploração reiterada. Um anúncio no Airbnb não transforma automaticamente qualquer contrato em hospedagem comercial. Tampouco um prazo inferior a 90 dias torna automaticamente compatível com a convenção toda forma de ocupação.

É necessário examinar contrato, frequência das estadias, modelo de operação, destinação prevista na convenção e características do empreendimento. O STJ não declarou proibida toda e qualquer locação por temporada prevista em lei.

O que o síndico deve fazer agora?

1. Reunir os documentos: convenção, regimento, atas, eventuais autorizações e decisões judiciais específicas. A suspensão não altera esses documentos.
2. Apurar os fatos: duração e frequência das estadias, circulação, controle de chaves e acessos, reclamações e ocorrências. Registrar fatos é mais útil do que presumir infração porque houve anúncio em um aplicativo.
3. Separar destinação e operação: identificação de visitantes, orientação de hóspedes, contato para emergências e regras de convivência são questões práticas. Uma regra de cadastro, porém, não equivale à aprovação de mudança da destinação residencial.
4. Propor deliberações claras: se o condomínio pretende autorizar um uso que altere a destinação residencial, precisa examinar, com orientação jurídica, o objeto da votação e o quórum de dois terços tratado pelo STJ. Uma votação genérica sobre portaria não resolve necessariamente a questão.
5. Agir pelo procedimento adequado: documentar ocorrências, comunicar o proprietário e aplicar apenas medidas amparadas nas normas e em decisões judiciais. Bloqueios de acesso ou penalidades improvisadas podem ampliar o conflito.

Se há processo judicial ou ordem vigente, a administração deve verificar seus efeitos no caso concreto. A suspensão do Tema 1.443 não significa, por si, que uma ordem anterior deixou de valer.

E para proprietários, anfitriões e hóspedes?

O proprietário deve conferir convenção e atas antes de anunciar e receber reservas; explicar ao hóspede as regras de acesso, lotação, silêncio, estacionamento e áreas comuns; e manter um contato capaz de resolver problemas durante a estadia. O anúncio e o contrato devem corresponder ao uso efetivamente oferecido.

Quem já tem reservas deve verificar sua situação com a administração e, diante de litígio, buscar orientação jurídica. A suspensão processual não cancela automaticamente reservas nem garante que a entrada será permitida. Para o hóspede, confirmar previamente com o anfitrião as condições de acesso evita surpresa na portaria.

Três exemplos ajudam a entender

• Edifício estritamente residencial, sem referência expressa a aplicativos: a suficiência dessa cláusula diante da curta estadia por plataformas é o núcleo do Tema 1.443. O julgamento de maio já ofereceu orientação, mas a futura tese repetitiva ainda será fixada.
• Condomínio que aprovou determinada modalidade de uso: é preciso conferir o texto aprovado, o quórum e as condições operacionais. A suspensão de processos não apaga automaticamente a deliberação.
• Empreendimento planejado para receber hóspedes: sua destinação pode ser diferente daquela de um edifício exclusivamente residencial. Ainda assim, acesso, atendimento e convivência exigem regras e execução consistentes.

Assista ao Podcast Síndicos Planning

A jurisprudência explica parte do problema; a rotina revela outra. Assista aos dois episódios do Podcast Síndicos Planning sobre a gestão da locação por temporada.

O conflito está na locação ou na falta de gestão? Uma conversa sobre a operação de locações, a sindicatura e a administração condominial.

Boas práticas para síndicos e anfitriões. Comunicação, controle de acesso e convivência na rotina do condomínio.

Essas conversas ajudam a organizar a gestão diária. O próximo marco jurídico é o julgamento do Tema 1.443. Até lá, síndicos e proprietários precisam trabalhar com os fatos, a convenção, as deliberações válidas e as decisões aplicáveis a cada situação.

Este artigo apresenta informações gerais sobre jurisprudência e gestão condominial. Casos individuais exigem análise dos documentos e das decisões pertinentes.