Sobre rateio da Taxa Condominial e o posicionamento do STJ
Acerca da forma de rateio das taxas condominiais, após veiculação da decisão do Superior Tribunal de Justiça – STJ, quando do julgamento do Recurso Especial (1.104.352–MG (2008/0256572-9), há que se esclarecer: O STJ, quando da análise do Recurso em questão, NÃO ALTEROU a forma de rateio (de modo geral), apenas manteve o Acórdão (decisão) do tribunal de origem (TJMG), que havia dado ganho de causa ao Autor. E assim o fez, pelo simples fato de este não preencher os requisitos processuais para análise da matéria pela Corte Superior. Ou seja, o STJ não analisou o mérito da questão, ou mesmo, não se posicionou a respeito.
Objetivamente, neste processo em específico, discutiu-se a razão pela qual um determinado condômino, proprietário de imóvel de cobertura, teria de pagar valor mais alto de taxa condominial (despesas ordinárias, pela fração ideal) do que os demais condôminos. O TJMG, quando analisou o caso, entendeu que o condômino usufruía do condomínio no mesmo porte que os demais, mesmo sendo seu imóvel maior, e que a cobrança pela fração ideal praticada (regra geral do art. 1.336, I do C. Civil), ocasionava um enriquecimento ilícito dos demais condôminos, considerando seu igual uso. Em razão disto, determinou que, NESTE CASO EM ESPECÍFICO, E RELATIVO À TAIS DESPESAS (ordinárias), o rateio das despesas comuns fosse realizado de forma igualitária, autorizando a restituição do pago à maior, nos 05 (cinco) anos anteriores.
Vale ressaltar que tal decisão, submetida ao STJ, não invalidou o artigo 1.336, I do Código Civil (que estabelece o rateio por fração), tampouco foi convertido em Súmula (que poderia orientar outros julgamentos, no mesmo sentido), pois como dito, não foi analisado o mérito.
Apesar disto, diante da novidade do tema e da consequente inovação judicial, neste sentido, considerando os fundamentos daquela ação, sugere-se as convenções de condomínios mistos (residencial e comercial ou com apartamentos de diferentes metragens, sejam revisadas e adaptadas à tornarem o rateio mais justo. Deve-se observar que, o que aumenta nos imóveis maiores é a área privativa, não a comum.
Para melhor interpretação, deve-se levar ao pé da letra, a redação do artigo 1.336, I do Código Civil:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
Tal “disposição em contrário” é justamente esta exceção à regra. Nem todo edifício possui imóveis de cobertura ou salas comerciais, por isso, a lei tem de ser genérica, pois não se consegue criar uma norma específica para cada caso.
A regra geral sempre será o rateio por fração, o que não constitui nenhuma irregularidade, notadamente, em condomínios com unidades iguais.
Considerando que não há uma regra geral para o rateio diferenciado, em condomínios que possuem salas comerciais e/ou imóveis com metragens diversas, deve ser realizado o levantamento das despesas comuns e avaliada sua cobrança, de acordo com seu uso, e modificada a convenção, neste sentido, respeitado o quórum legal.
S.M.J
Jean Gabriel Barros, Advogado, Inscrito na OAB/SC sob nº 26.677, sócio da Tambosi, Barros & Marcos Advogados Associados; Militante da Advocacia Imobiliária e Condominial.
