Retrofit e alteração de fachada nos condomínios
O Retrofit em condomínios vem sendo largamente utilizado para modernização e revitalização de edifícios antigos, adaptando a edificação às necessidades atuais do condomínio.
O processo é realizado em fachadas externas, elevadores, portarias, hall, corredores, dentre outros locais do condomínio. Valoriza o empreendimento, e influencia na venda da unidade condominial.
Retrofit não é reforma, e por essa razão, a depender da situação, pode caracterizar alteração da fachada.
Nos termos do inciso III, do artigo 1.336, do Código Civil, o condômino tem o dever de não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas, mas não discorre sobre o que, de fato, é considerado fachada da edificação.
Fachada é tudo aquilo que pode ser visto na parte externa do condomínio, como sacadas, janelas, paredes, esquadrias, e até mesmo as áreas comuns. A fachada é um dos fatores mais importantes na valorização do imóvel, pois tratamos da estética do prédio, do visual da edificação.
Fachada é o “cartão de visitas” do condomínio, e precisa estar sempre conservada e harmoniosa.
Uma simples troca de janela, envidraçamento de sacada, instalação de ar condicionado, e até mesmo troca de portões de entrada e saída do condomínio, podem caracterizar alteração de fachada.
Alteração de fachada deve estar prevista na convenção de condomínio, além da aprovação da obra por unanimidade dos condôminos.
Nesse sentido, entende o Tribunal de Justiça de Santa Catarina que “(…) Sem a anuência da unanimidade dos condôminos é irregular a obra que dá destinação diversa para a área de uso comum e altera a fachada do edifício.(…)” Processo: 2008.000433-2 , Acórdão do Tribunal de Justiça de Santa Catarina Relator: Jaime Luiz Vicari, Origem: Capital – Continente, Órgão Julgador: Sexta Câmara de Direito Civil, Julgado em: 07/07/2011, Juiz Prolator: José Inácio Schaefer, Classe: Apelação Cível.
Porém, algumas modificações externas podem ser permitidas em assembleia, por exemplo, o envidraçamento das sacadas, desde que a cor e padrão do vidro sejam pré-definidos para que não se corra o risco de alteração da fachada, e consequente demolição.
E no caso, por exemplo, da reforma e modernização de um hall social de entrada onde portas mecânicas são substituídas por portas automáticas, estaria caracterizada a alteração da fachada, e dependeria de aprovação da unanimidade dos condôminos? Tudo depende do tipo e situação da obra.
Posto isto, o síndico tem o dever de diligenciar a conservação e guarda das partes comuns, conforme inciso V, do artigo 1.348, do Código Civil. Desta forma, em alguns casos, a modernização de uma área comum, como um hall de entrada, por exemplo, pode ser considerada apenas uma benfeitoria ao condomínio, mediante aprovação da maioria simples dos presentes em assembleia.
Atualmente, diversos condomínios vêm realizando “retrofit”, com o intuito de renovação e modernização de algum item da área comum. Mesmo que a obra influencie na estética do condomínio, as instalações do local podem estar ultrapassadas, e necessitam de revitalização.
Portanto, deve haver bastante cautela na tomada de decisão para a realização de “retrofit” ou de quaisquer reformas e obras na fachada, ou nas áreas comuns. O ideal é o acompanhamento de profissionais que possuam expertise na área, prevenindo-se futuros questionamentos e discussões judiciais.
Por Sabrina Sayeg, advogada especializada em direito imobiliário e questões condominiais.
