A importância da atualização da convenção condominial
É de conhecimento geral que todo aquele que vive em condomínio possui direitos e deveres dentro da massa condominial. Esses direitos e deveres relacionados à vida em condomínio, a princípio, estão previstos nas chamadas “leis de condomínio”.
Quais normas regulamentam as relações de convivência, os direitos e obrigações, o uso das áreas comuns dentro dos condomínios? Existem uma grande quantidade de leis que os condomínios precisam seguir.
O ordenamento jurídico brasileiro é o sistema que rege normas (regras ou princípios) conforme a sua hierarquia. A nossa norma fundamental e mais importante no ordenamento jurídico, é a Lei Maior, a Constituição Federal de 1988. E por ser a mais importante, todas as demais normas, sejam elas de direito público, ou direito privado devem estar em consonância com ela.
O Código Civil fornece um caminho para as demais normas condominiais, com um Capítulo, especialmente, direcionado ao condomínio edilício (artigo 1.331 a 1.358-A).
Dessa maneira, a convenção condominial é norma de direito privado. Disciplina as relações jurídicas entre os particulares, sejam elas patrimoniais ou extrapatrimoniais, é aprovada em assembleia de instalação pelos condôminos, assim como é obrigatória para a instituição do condomínio.
Nos termos do artigo 1.333, do Código Civil, “a convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção”. E mais, para que seja oponível a terceiros, deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis (parágrafo único, do artigo 1.333, do Código Civil).
Mas para que serve a convenção condominial? A convenção de condomínio rege a vida condominial. Todas as regras e características do empreendimento devem constar do documento, tais como a sua destinação (residencial, comercial ou misto), frações ideais, a forma de administração, sanções, dentre várias outras.
Tendo em vista a sua complexidade, a convenção condominial deve ser redigida com muito cuidado para que dissabores não aconteçam no futuro.
Porém, a evolução do mundo, a mudança no cotidiano e das leis, e em muitos casos, por tornar-se obsoleta conjugada à má elaboração, é necessária e de suma importância, a atualização da convenção. É muito comum nos depararmos com convenções condominiais baseadas somente na Lei nº 4.591/64 (a chamada “Lei do Condomínio”), o que não significa que são ilegais, mas sim, que estão desatualizadas.
Um exemplo é o § 3º, do artigo 12, da Lei nº4.591/64, o qual prevê que “O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sôbre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por período igual ou superior a seis meses.”
No que se refere à multa de 20% sobre o valor do débito, atualmente, o Código Civil de 2002, prevê a multa de 2% sobre o débito, conforme o § 1º, do artigo 1.336: “O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.”
Outro caso bastante corriqueiro, é a proibição de guarda e criação de animais domésticos nas unidades, o que demonstra a nítida discrepância com nosso ordenamento jurídico, e vasta jurisprudência nesse sentido. A restrição somente pode existir se o animal representar risco à segurança, à higiene, à saúde e ao sossego dos demais moradores.
Existem situações fáticas em que houve o cancelamento pelo Banco Central do Brasil da conta bancária em nome do condomínio, em razão da convenção condominial estar desatualizada, o que dificulta, pagamentos de salários de colaboradores, prestadores de serviços, contratos, gerando mais inconvenientes ao andamento do dia-a-dia do condomínio.
Ou seja, a desatualização e a discrepância entre dispositivos legais, pode gerar insegurança jurídica nas relações condominiais.
Ocorre que a questão da atualização convenção condominial não é tão simples assim, pois o quórum para sua alteração é de ⅔ dos condôminos em assembleia, conforme artigo 1.351, do Código Civil.
No intuito de alcançar o quórum mínimo para alteração, alguns condomínios, se utilizam de um subterfúgio, e deixam a assembleia em aberto, o que pode ensejar sua anulação. O Judiciário pode considerar tal ato como um mero “abaixo-assinado”.
Nesse sentido, é a jurisprudência do Tribunal de Justiça de Santa Catarina:
Processo: 4018479-37.2017.8.24.0000 (Acórdão do Tribunal de Justiça)
Relator: José Maurício Lisboa
Origem: Capital
Órgão Julgador: Primeira Câmara de Direito Civil
Julgado em: 28/11/2019
Juiz Prolator: Margani de Mello
Classe: Agravo de Instrumento
Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE. DECISÃO AGRAVADA QUE SUSPENDEU OS EFEITOS DA ASSEMBLEIA CONDOMINIAL REALIZADA, ANTE A AUSÊNCIA DE QUÓRUM MÍNIMO PARA DELIBERAÇÃO DA RESPECTIVA CONVENÇÃO.
INSURGÊNCIA DA PARTE RÉ. ALEGADA VALIDADE DO ATO REALIZADO, SOB A ASSERTIVA DE QUE OS REGRAMENTOS INCIDENTES RESTARAM ATENDIDOS. INSUBSISTÊNCIA. INOBSERVÂNCIA AO REGRAMENTO CONSTANTE NO ART. 1.351 DO CÓDIGO CIVIL, ATESTADA NA RESPECTIVA ATA. IMPRESCINDIBILIDADE DE QUÓRUM QUALIFICADO DE 2/3 DOS CONDÔMINOS PARA FINS DE ALTERAÇÃO DA DITA CONVENÇÃO. DECISUM ESCORREITO.
“[…] a alteração de convenção de condomínio exige o quórum qualificado de 2/3 dos condôminos. Não havendo o número mínimo, a deliberação da assembleia é nula, pouco importando que, posteriormente, mais de 2/3 dos condôminos tenham assinado a minuta da nova convenção. A assembleia é o âmbito específico – democrático e dialético – para a discussão dos temas que afetam substancialmente a vida em condomínio. A adesão posterior da maioria equivale a um mero abaixo-assinado, que não substitui a legitimidade e soberania da assembleia” (TJSC, Apelação Cível n. 0013529-09.2011.8.24.0018, de Chapecó, rel. Des. Helio David Vieira Figueira dos Santos, 2ª Câmara de Enfrentamento de Acervos, j. 04-10-2018).
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
Um trabalho educativo com os condôminos, anterior à elaboração e aprovação da nova convenção, é uma alternativa para tentar alcançar o quórum necessário para a atualização do documento. Já a obtenção de procurações somente deve ser buscada quando não houver outra alternativa.
Lembre-se que é importante o acompanhamento e a redação do documento por um profissional especializado, para que não se corra o risco de ser rechaçado, posteriormente, pelo Poder Judiciário.
