Desafios e oportunidades da terceirização

Especialistas apontam os principais benefícios de contratar prestadoras de serviços e os cuidados essenciais na hora de escolher a empresa terceirizada

Desafios e oportunidades da terceirização – Artigo original publicado em 18/07/2020

Nota editorial — atualização em 2026: o conteúdo abaixo preserva entrevistas e exemplos do artigo original. Na legislação vigente, a prestação de serviços a terceiros é disciplinada pela Lei nº 6.019/1974, alterada pelas Leis nº 13.429/2017 e nº 13.467/2017. A contratante pode ter responsabilidade subsidiária pelas obrigações trabalhistas referentes ao período da prestação de serviços, por isso seleção, contrato e fiscalização continuam essenciais. Para aprofundar esse ponto, consulte também compliance trabalhista e due diligence na terceirização e os cuidados na contratação de serviços terceirizados.

A terceirização de mão de obra é uma solução utilizada na gestão de condomínios para atender serviços como limpeza, portaria, segurança e administração. Entre os possíveis benefícios estão a redução da carga operacional ligada à gestão direta de equipes e maior previsibilidade na organização dos serviços. A decisão, porém, deve considerar custos, qualidade, continuidade, segurança e os riscos contratuais e trabalhistas envolvidos.

Para Osmar Worm Filho, Diretor Executivo da Meta RH Multiservice, a principal vantagem de terceirizar a mão de obra é a possibilidade de liberar o síndico para tratar de assuntos de maior relevância para o condomínio, mantendo o foco na gestão do dia a dia, das contas, das manutenções e dos investimentos. “Com a terceirização, o síndico deixa de se preocupar com a gestão de funcionários e seus benefícios, uma vez que a terceirizada irá garantir a reposição de funcionários em caso de faltas e férias, se responsabilizará pelo treinamento e a supervisão de tarefas, além de arcar com todos os possíveis passivos trabalhistas”, avalia.

Se o condomínio optar por esta modalidade de contratação, o síndico e os conselheiros devem definir as atividades a serem terceirizadas de acordo com as necessidades existentes. “A partir dessa definição, a orientação é para pesquisar as empresas, no mínimo três, de acordo com as necessidades do condomínio, validando e contratando aquela que estiver melhor habilitada dentre os critérios estipulados para a contratação”, recomenda.

De acordo com Worm Filho, a empresa terceirizada é responsável pela contratação dos profissionais, administração da folha de pagamento e benefícios, supervisão operacional dos serviços e o mais importante, garantir que todos os serviços contratados sejam realizados dentro das melhores práticas e normas legais. “Terceirizar os serviços do condomínio é um ótimo negócio. No entanto, é preciso ter cuidado na hora de fechar o contrato. Do contrário, o que teria como principal objetivo facilitar as atividades pode acabar tornando-se prejudicial”, observa.

Vantagens e desvantagens

Entre os 250 condomínios administrados pela Bruscon Administradora de Condomínios, cerca de 80% dos funcionários são terceirizados, especialmente nos serviços de limpeza. O sócio-proprietário Halisson Habitzreuter destaca que o setor vem optando pela terceirização, em razão do menor custo. “Essa decisão, no entanto, deve ser analisada caso a caso, considerando a realidade e as necessidades de cada condomínio. A terceirização é mais barata porque não envolve a questão de custos trabalhistas, além de ser mais prática, pois em caso de férias do funcionário não há a interrupção do serviço”, pontua.

Uma das desvantagens que costumam ser apontadas, segundo Habitzreuter, é que este tipo de contratação não cria identidade com o edifício. “Cada vez é uma pessoa diferente que vai fazer o serviço e muitos moradores não gostam desta mudança, preferem criar um relacionamento com os colaboradores. Alguns até relacionam isso à falta de segurança. Mas, esta posição é questionável porque se a administradora fizer o seu papel, vai ajudar a buscar empresas sérias e irá fazer a verificação dos antecedentes das pessoas antes de fechar o contrato”, ressalta.

Principais cuidados

Por isso, o administrador alerta que o cuidado na hora de escolher a empresa prestadora de serviços é fundamental. Além de se preocupar com a segurança, o condomínio precisa ter controle das questões trabalhistas e tributárias para se assegurar de que estão sendo recolhidos os encargos como INSS e FGTS. “Exames admissionais e demissionais, segurança de trabalho, uso de EPIs, tudo isto é de responsabilidade da prestadora de serviços. Se o síndico notar que está sendo descumprido, deve notificar a empresa. Esses cuidados são de praxe não só para os terceirizados contínuos, mas em contratações temporárias como prestadores de serviços de manutenção”, diz.

No contrato devem constar todas as responsabilidades e atribuições da empresa terceirizada. “Lá estará previsto que a prestadora irá assumir qualquer demanda. Agora se ela quebrar, não quer dizer que o condomínio estará 100% garantido. Em caso de golpes não tem como o condomínio se resguardar, por isso é tão importante escolher prestadores de serviços sérios. Vale destacar também que as administradoras têm que oferecer todo o suporte ao síndico nessa contratação. Costumamos apresentar três ou quatro orçamentos e conversar bastante com o síndico para juntos chegarmos à melhor opção”, destaca.

Sobre a possibilidade de ações trabalhistas, Habitzreuter afirma que com a mudança na lei de terceirização essa questão ficou muito mais tranquila para quem contrata uma prestadora de serviços. “Se a prestadora cumprir com todos os requisitos legais e burocráticos, dificilmente vai haver uma ação trabalhista. É importante também que o síndico, no momento da contratação, informe como deve ser a execução dos serviços. Essas informações constarão no protocolo de serviços da empresa e, independentemente de quem fizer o serviço, será sempre da mesma forma. O que não impede de, eventualmente, o síndico passar orientações para o funcionário, pois isso não vai caracterizar relação de subordinação”, afirma.

O que diz a lei sobre a terceirização em condomínios

A terceirização é disciplinada pela Lei nº 6.019/1974, que foi alterada pelas Leis nº 13.429/2017 e nº 13.467/2017. A legislação passou a tratar expressamente da prestação de serviços a terceiros e da responsabilidade da contratante. O trecho abaixo reproduz a referência legislativa utilizada no artigo original; para decisões atuais, é importante consultar o texto legal vigente e orientação jurídica.

• Art. 4º A empresa prestadora de serviços a terceiros é a pessoa jurídica de direito privado destinada a prestar à contratante serviços determinados e específicos;
• § 1º A empresa prestadora de serviços contrata, remunera e dirige o trabalho realizado por seus trabalhadores, ou subcontrata outras empresas para realização desses serviços;
• § 2º Não se configura vínculo empregatício entre os trabalhadores, ou sócios das empresas prestadoras de serviços, qualquer que seja o seu ramo, e a empresa contratante.

Dicas para escolher a prestadora de serviços

• Buscar referências em outros condomínios;
• Verificar a reputação da empresa no mercado;
• Conferir os alvarás de funcionamento;
• Observar se a empresa está em dia com os programas de medicina, saúde e segurança do trabalho;
• Solicitar um relatório com informações trabalhistas dos profissionais que prestarão os serviços no condomínio;
• Verificar se há emissão de nota fiscal de todos os serviços prestados;
• Certificar-se de que a terceirizada está remunerando os colaboradores, solicitando cópias das guias de recolhimento do INSS, FGTS e demais encargos.

Confira as atribuições das empresas terceirizadas

Além de fornecer a mão de obra para os serviços de conservação, limpeza, portaria e outros, as principais atribuições são:

• Não deixar o condomínio sem cobertura de funcionários;
• Oferecer mão de obra qualificada;
• Treinar os funcionários para função contratada;
• Desenvolver um plano de trabalho;
• Promover os equipamentos de trabalhos e EPIs;
• Supervisionar e dar feedbacks aos funcionários;
• Cumprir o que foi acordado em contrato;
• Fazer a troca do funcionário, uma vez que ele não atenda às necessidades do contratante.

Fonte: Osmar Worm Filho, Diretor Executivo da Meta RH Multiservice