Assembleias Permanentes: Nova Lei Garante Avanços na Gestão Condominial
A Lei 14.309, de 8 de março de 2022, alterou o artigo 1.353 do Código Civil (Lei 10.406/2002), permitindo a realização das assembleias permanentes. Este tipo de assembleia não tinha previsão legal anterior, o que dificultava a aprovação de alguns assuntos que dependiam de quórum especial para serem alterados.
Muitos condomínios, no “acostamento da lei”, utilizavam-se de uma construção jurídica, com listas de presença de assembleia na portaria por um determinado tempo, para alcançar o quórum necessário em algumas matérias. Agora, com esta nova modalidade de assembleia, não existe mais clandestinidade e tudo será realizado de forma legal.
Quando a assembleia pode se tornar sessão permanente
Quando uma deliberação exige quórum especial e ele não é atingido, a assembleia pode, observados os requisitos legais, ser convertida em sessão permanente para dar continuidade à votação.
Quórum qualificado e mudanças posteriores na legislação
Diversas matérias condominiais dependem de quórum qualificado, e o percentual varia conforme a hipótese prevista em lei ou na convenção. Entre os exemplos estão alterações da convenção e determinadas obras ou mudanças relevantes no condomínio.
Atualização importante: após a publicação original deste artigo, a Lei nº 14.405/2022 alterou o art. 1.351 do Código Civil. A mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária passou a depender da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos, e não mais de unanimidade.
Como converter a assembleia em sessão permanente
A transformação desta assembleia comum em sessão permanente depende da aprovação dos presentes em assembleia. Então, primeiro os condôminos votam o assunto que necessita de quórum especial, não alcançado o número necessário de votos, abre-se votação para converter a assembleia em sessão permanente. Sendo aprovado, é necessário que seja indicada a data e a hora da sessão em seguimento, que não poderá ter um intervalo de tempo superior a 60(sessenta) dias entre uma sessão e outra.
Como funciona na prática
Na prática, a ata da primeira reunião registra a votação realizada, a decisão de converter a assembleia em sessão permanente e a data da continuidade. Os condôminos ausentes devem ser convocados para a sessão seguinte, com acesso às informações e à ata parcial da reunião anterior.
Os votos consignados na primeira sessão ficarão registrados, sem que haja necessidade de comparecimento dos condôminos para sua confirmação nas sessões seguintes, os quais poderão, se estiverem presentes nas próximas sessões, requerer a alteração do seu voto até o desfecho da deliberação pretendida.
Prazos, votos e registro das sessões
O condomínio poderá realizar quantas sessões de assembleia permanente sejam necessárias a atingir o quórum qualificado, desde que não ultrapasse o limite máximo de 90 (noventa) dias, contado da data de sua abertura inicial. Se nestes noventa dias o quórum necessário não for atingido, o assunto não foi aprovado e as sessões realizadas anteriormente não surtem efeito (quanto ao assunto em especifico).
A ata de assembleia, desde a primeira assembleia comum que foi transformada em sessão permanente, deve ser formalizada e divulgada aos moradores. Recomenda-se que a convocação para a sessão permanente seja acompanhada da ata anterior, onde ficou deliberada, pela primeira vez o assunto e consta as explicações sobre a Assembleia Permanente.
Entendemos que esta ata, até o desfecho final do assunto, não precisa ser registrada. Com a finalização das sessões da assembleia permanente e a aprovação da matéria, as atas devem ser reunidas e levadas ao cartório para registro. Desta forma, o condomínio concentra seu trabalho na realização das assembleias e aprovação do tema, evitando gastos desnecessários caso o quórum qualificado não for atingido.
Segurança jurídica na condução da assembleia
Por fim, o presente artigo se destina a passar os esclarecimentos iniciais sobre a Lei 14.309, nortear os condomínios e condôminos sobre as mudanças na legislação e mostrar o quanto um gestor condominial precisa estar bem assessorado para realizar este ato sem nenhuma ilegalidade, e não correr o risco de ter as sessões sujeitas a nulidade.
Recomenda-se o acompanhamento jurídico quando a matéria envolver quórum especial, dúvidas de convocação ou risco de questionamento da deliberação.
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