O valor real imobiliário como critério para formalização da escritura pública de compra e venda de bens imóveis
É cediço por todos aqueles que intentam realizar a compra de um imóvel, a necessidade de se levar a efeito a formalização de uma escritura pública de compra e venda de bens imóveis.
Essa escritura, por seu turno, se descortina como sendo o ato jurídico lavrado no cartório de notas competente, por meio do qual uma das partes aliena o bem imóvel para outra, valendo dizer que a escritura pública de compra e venda de bens imóveis se materializa sob o formato instrumental, restando nela consignada a manifestação de vontade entre uma ou mais pessoas envolvidas, perante um escrevente autorizado do Tabelião ou pelo próprio Tabelião de Notas, a saber, a pessoa dotada de autoridade jurídica para formalizar o ato de compra e a venda que lhe tenha sido apresentado ao seu regular exercício funcional.
Estes representantes ou titulares e representantes do Tabelionato de Notas ou do Cartório de Notas são reconhecidos pela ordem jurídica como agentes públicos dotados de fé pública, sendo certo que os atos por estes praticados são identificados como amalgamados pela presunção de veracidade, presunção esta de índole relativa, “juris tantum”, admitindo, por imanente e lógico consectário, prova em contrário de sua idoneidade e verossimilhança.
É o que assevera o texto de lei aplicável à espécie, mesmo o art. 3° da Lei n° 8935 de 1994, o qual ao dispor sobre serviços notariais e de registro, e sob a égide do comando constitucional insculpido no art. 236 da Carta magna, nos apresenta o seguinte teor:
Art. 3º – Notário, ou tabelião, e oficial de registro, ou registrador, são profissionais do direito, dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro.
(grifo nosso).
Referida lei determina tanto a prática, como o procedimento de consubstanciação da escritura pública de compra e venda de bens imóveis, de tal sorte que tal ato jurídico deva ser celebrado no competente Cartório de Notas, onde se fará, ab initio, a coleta e a análise dos expedientes documentais relacionados com à efetivação do ajuste negocial, tais como o contrato de promessa de compra e venda que possa ter sido realizado, bem ainda os documentos pessoais originais das partes, onde se seguirá a aposição de firma das partes, em meio à própria escritura.Em conformidade com as disposições insertas no Código Civil Brasileiro, em especial em face da dicção do art. 108 do diploma civilista, a escritura pública se descortina como imprescindível e absolutamente obrigatória quando se estiver transferindo bem imóvel de valor superior a 30 (trinta) salários-mínimos, ou como diz o texto de regência:
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Importante observar que referido art. 108 do Código Civil faz referência ao valor do imóvel, não ao preço do negócio, de modo que, subsistindo divergência entre estes, é o valor do imóvel que deve ser objeto de consideração, ou seja, ausente expediente avaliatório da unidade imobiliária, há de prevalecer, para tal desiderato, o valor venal do imóvel, em particular, quando superior ao preço pactuado entre as partes.
É o que afirma, por exemplo, a doutrina, sob a égide de Milhomem da Costa:
“Num escrito particular em que a compra e venda é realizada por valor inferior a 30 vezes o maior salário-mínimo vigente no País e a guia do imposto de transmissão apresenta avaliação do imóvel com valor superior, está patente que o escrito particular não atende o disposto no art. 108 do CC, devendo ser exigida a escritura pública”.
(COSTA, Valestan Milhomem da. “Indispensabilidade da escritura pública na essência do art. 108 do CC”. Revista de Direito Imobiliário , nº 60, janeiro-junho de 2006, p. 162).
Temos assim que concluir que o art. 108 do diploma civilista faz referência ao valor do imóvel, e não ao preço do negócio jurídico celebrado; destarte, havendo divergência de valores, deverá ser levado em conta o real valor imobiliário, sendo certo que os expedientes avaliatórios realizados, à guisa de exemplo, pela própria Fazenda Pública, para o fim de imputar o valor venal do imóvel, encontra supedâneo em parâmetros objetivos, refletindo, de certo modo, a realidade própria e particular do mercado imobiliário.
