Compliance e a corrupção nos condomínios
Uma das situações mais comezinhas do cotidiano nacional é de nos depararmos com escândalos no universo político. Casos de uso irregular das estruturas funcionais, de malversação de dinheiro público, de tráfico de influência, entre outros comportamentos corrosivos da integridade moral, parecem integrar a dinâmica da política brasileira.
Contudo, dentro dos condomínios, não raro, presenciamos o advento de irregularidades análogas às verificadas no âmbito da gestão pública. Em verdade, a prática de condutas de corrupção no âmbito das estruturas condominiais é razoavelmente frequente, em especial quando a administração local se materializa desprovida da atuação de instâncias de controle ou quando se fazem ausentes registros e protocolos de monitoramento da execução orçamentária.
Há vários efeitos nefastos decorrentes desta prática ímproba, dentre os quais se avulta o prejuízo ao patrimônio dos coproprietários, que se vê dilapidado diante do comportamento ilícito dos gestores.
Da mesma forma, o impacto desta conduta lesiva, prorrogada no tempo, pode atingir aspectos sensíveis, muitas vezes imperceptíveis pelos condôminos, como aqueles que se imantam à manutenção do edifício, além da própria saúde financeira do condomínio.
O ciclo da corrupção
O ciclo da corrupção, tal como se verifica nas estruturas próprias do crime organizado, se aperfeiçoa por meio de uma rede de agentes, que pode incluir a pessoa do síndico, dos conselheiros, dos condôminos ou moradores, dos prestadores de serviços, de pessoas jurídicas e de tantos outros que podem ver no condomínio um “pote de ouro” para as suas intenções malévolas e delituosas.
Dentre as situações mais frequentes localizadas em condomínios, que podem ser classificadas como atos de corrupção, podemos enunciar, à guisa de exemplo, o superfaturamento de obras ou de aquisições, a troca de favores pré-ajustada com candidatos a cargos eletivos do condomínio, o tratamento não equânime de condôminos em permuta com situações de tráfico de influência, a compras de produtos ou contratações de serviços sem registro ou sem nota fiscal, a falsidade documental de atas e de procurações, o emprego de “caixa dois”, valendo dizer, de recursos financeiros não contabilizados para os mais diversos fins, inclusive de ordem particular, o favorecimento a empresas menos qualificadas mediante o adiantamento de comissões, dentre tantos outros comportamentos ilícitos.
Há ainda se falar, no que se refere aos efeitos reflexos dessas práticas deletérias, muitos dos quais vão se tornar visíveis muito mais tarde, na desvalorização da propriedade imobiliária, na promiscuidade das relações humanas e negociais, na precarização dos serviços prestados, além de danos ocultos associados a condutas perpetradas diuturnamente e durante meses a fio, que costumam gerar o efeito explosivo de seus resultados prejudiciais, muito tempo depois de iniciadas as práticas correntes infracionais.
Boas práticas de governança
Contudo, estes crimes, muitas vezes cometidos na clandestinidade e mantidos encobertos ao longo do tempo, começam a enfrentar dificuldades de perpetuação, sobretudo nos condomínios que passaram a adotar boas práticas de governança, dentre elas, o emprego de mecanismos eficientes de controle, de supervisão, de monitoramento e de conformidade legal ou, simplesmente, de compliance.
Dentre estes instrumentos preventivos, destaca-se a prestação de contas on line, aquela que permite a cada condômino acompanhar em tempo real (in real time), não somente o empenho efetivo e concreto de cada recurso financeiro, como até mesmo as cotações antecedentes e os documentos fiscais correspondentes.
Ademais, não basta que aplicativos e ferramentas próprias da tecnologia da informação e softwares se apresentem como soluções para o fim da corrupção, eis que, para que se possa verificar no condomínio, a presença de um eficiente mecanismo de controle, torna-se indispensável a participação e o engajamento de todos os condôminos, com particular importância para os membros do conselho fiscal.
Administração profissional
Equipes de apoio de excelência, incluindo nesse diapasão, a administradora de condomínios, o departamento jurídico e o de auditoria contábil, dentre outros, farão com que a gestão possa alcançar o nível de uma “administração profissional”, pouco importando se o síndico é morador, orgânico ou voluntário, ou contratado, externo ao condomínio: o importante é que o síndico seja o grande “maestro da conformidade” e que a música entoada por sua “orquestra”, reflita o som da probidade e o da regularidade administrativa, anseio de todos aqueles que contribuem com o seu dinheiro para a normalidade da gestão condominial.
