Inspeção Predial: impactos e diretrizes da norma NBR 16.747/20
Já estamos há algum tempo em crescente processo de verticalização das edificações em nosso país. Os terrenos cada vez mais escassos, consequentemente mais caros, assim, inviabilizando a construção de uma unidade residencial isolada ou geminada. Desta forma, buscando diluir o valor do terreno, opta-se pela construção de mais unidades habitacionais, ou seja, verticalização, construção de edifícios.
Temos que nos dar conta que as edificações envelhecem, deterioram, desgastam e, com isso, acabam perdendo o seu desempenho proposto. Assim como nós, os humanos, que precisamos manter nossa saúde em dia para termos um melhor desempenho, aumentando nossa longevidade, fazendo exames periódicos à medida que vamos envelhecendo, da mesma forma devem ser tratadas as edificações. Fazendo uma analogia entre o corpo humano e uma edificação temos: os pés/fundação, ossos do corpo/estrutura, musculatura e pele/alvenaria e revestimento, vasos sanguíneos, tendões/instalações elétrica e hidro sanitárias.
O objetivo da inspeção predial é auxiliar na gestão da edificação e, quando executada com periodicidade regular, contribui com a mitigação de riscos técnicos e econômicos, associados à perda de desempenho. Assim, constata-se o estado real da edificação e o funcionamento dos seus sistemas e subsistemas, aumentando sua vida útil, inclusive com a valorização na hora da venda. Podemos acrescentar que esta valorização se dá pelo fato de seu imóvel estar inserido num condomínio que faz as inspeções e manutenções periódicas, zelando pelo patrimônio.
Ressaltamos que a inspeção predial, não substitui as atividades de inspeções periódicas dos programas de manutenção.
Afim de manter a saúde física da edificação, temos que, com certa periodicidade, fazer as inspeções prediais, que agora também estão previstas na norma NBR 16.747/20 desde 21/05/2020.
Estas inspeções são recomendadas no seguinte espaço de tempo:
Periodicidade das inspeções prediais
- Até 20 anos: cada cinco anos;
- De 21 a 30 anos: cada três anos*;
- De 31 a 50 anos: a cada dois anos;
- Mais de 50 anos: anualmente.
*independente da idade, para obras comerciais, industriais, privadas não residenciais, entretenimento e públicas.
Nestas inspeções prediais busca-se, de forma sensorial, identificar a segurança, habitabilidade e sustentabilidade da edificação.
As inspeções são feitas de forma sistêmica, recomenda-se uma equipe multidisciplinar, considerando a complexidade das instalações existentes; avalia-se as características construtivas, idade das instalações, agentes de degradação, expectativa sobre o comportamento em uso.
Inicia-se uma inspeção predial fazendo o levantamento e análise de dados e documentação disponibilizada, importante a anamnese com os gestores afim de ter informações sobre intervenções, histórico de manutenção, alterações ocorridas, etc. Desta forma, após toda uma avaliação, classifica-se as prioridades em patamares de prioridades ( 1, 2 e 3), tendo em conta as recomendações apresentadas pelo inspetor predial.
Esta inspeção predial, pode ser executada por profissionais habilitados, Engenheiros/Arquitetos, preferencialmente capacitados. Salientamos que, estes profissionais sendo capacitados e com sua experiência, auxiliam muito na identificação das patologias instaladas nos sistemas e subsistemas da edificação.
Muitas tragédias podem ser evitadas, recuperações menos onerosas, menos transtornos no condomínio, etc, caso sejam detectados e resolvidos a tempo os problemas, e estes informados por meio físico (laudo), assim, também tem – se e se inicia muitas vezes o histórico das manutenções do condomínio.
Numa pesquisa do CAU e Datafolha, dos entrevistados, 54% já fizeram reformas ou construções. Destes, menos de 15% utilizaram os serviços de um arquiteto ou engenheiro na obra, negligenciando a segurança.
Tendo este laudo de inspeção predial em mãos, pode-se planejar os investimentos necessários no condomínio por ordem de prioridade e necessidades, isto, de forma gradual, sem abalar o fluxo financeiro do condomínio, dando maior comodidade aos condôminos.
Esta norma NBR 16.747/20 fala sobre Inspeção Predial – Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento, passou a vigorar em todo território nacional, atente-se para ela; pois; sempre digo que; a norma não é lei, mas, a lei se ampara na norma.
Álvaro Ling Junior
Diretor da Técnica Engenharia, formado em Engenharia Civil pela Furb, Pós graduação em Engenharia de Avaliações e Perícias pelo Ibape SC, com experiência e atuação em Perícias, Gestão de obras, Gerência de contratos de Construção Civil, Mais de 300 processos como Perito Judicial na Justiça Federal e na Justiça Estadual em todo Estado de SC, Ministério Público, Assistente Técnico Judicial, Membro do CREA – Santa Catarina e CREA – Goiás, Membro do IBAPE – SC (instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias).
