Como utilizar o Fundo de Reserva do condomínio para rentabilizar o patrimônio

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Assessor de investimentos apresenta opções de aplicações financeiras e advogado orienta síndicos sobre os cuidados na hora de investir

Foto: Banco de Imagens

Capital necessário para realizar futuros investimentos em obras, manutenções ou pagamento de despesas emergenciais, o Fundo de Reserva possibilita uma segurança financeira para o condomínio. Isso não significa que o dinheiro deva ficar parado, pelo contrário, uma boa gestão do Fundo de Reserva pode ajudar o condomínio a rentabilizar o patrimônio. Uma das possibilidades é utilizar esse recurso para fazer aplicações em fundos de investimentos, seja diretamente em uma instituição financeira ou por meio de uma corretora de investimentos. 

Jean Gabriel Barros / Foto: Divulgação

Antes de indicar formas de rentabilização do Fundo de Reserva, vale relembrar o que ele é exatamente e como pode ser utilizado. De acordo com o advogado Jean Gabriel Barros (OAB/SC 26.677), sócio da Tambosi, Barros & Marcos Advogados Associados (OAB/SC 1.520/09) e especialista em Advocacia Empresarial, Imobiliária e Condominial, o fundo de reserva nada mais é do que uma reserva técnica do condomínio, cobrada de cada unidade, tendo como proporção, em geral, de 5 a 10% do valor do rateio/taxa fixa pago por cada unidade condominial.

“O fundo de reserva, por ausência de especificidade legal, é regulado por meio da convenção condominial (de forma originária ou por alteração), e estabelece a forma de cobrança, periodicidade e percentual, forma e situações de uso, limite de arrecadação, entre outros detalhes específicos à cada condomínio. Ou seja, não há um padrão a ser seguido para sua constituição, somente para seu uso, que, no caso, deverá respeitar à convenção do condomínio”, esclarece.

Na opinião do advogado, é legítimo o interesse do condomínio em buscar a melhor rentabilidade possível, não só para o fundo de reserva, mas também para eventuais saldos em conta, visando maximizar os resultados financeiros e evitar ou minimizar aportes futuros, quando necessitar utilizar o saldo para aquilo que for necessário.

“Para evitar a desvalorização do recurso ao longo do tempo, considerando a eventual baixa movimentação, sugere-se que o condomínio faça o aporte em contas com rendimento, como poupanças ou aplicações de renda fixa, por exemplo, vinculadas à variação de índices monetários oficiais.”

Jean Gabriel Barros

Investimento personalizado

A decisão de fazer um investimento deve ser planejada de acordo com o perfil do condomínio, já que cada um dispõe de valores distintos no Fundo de Reserva e tem necessidades específicas. Uma solução para fazer investimentos personalizados é contar com o suporte de uma corretora de investimentos. Lucas Eduardo Tereska, assessor na EQI Investimentos, o maior escritório de assessoria de investimento credenciado à XP do Brasil, explica que fazer o investimento dentro de uma corretora traz maior segurança. “Trabalhamos com cinco ou seis bancos diferentes, portanto oferecemos mais opções de produtos, além de termos acesso facilitado a títulos públicos, como por exemplo, o Tesouro SELIC (LFT)”, diz.

Lucas Eduardo Tereska / Foto: Divulgação

De acordo com o assessor de investimentos, é possível fazer aplicações a partir de qualquer valor acima de R$ 100,00, garantindo assim uma alocação mais eficiente do capital. “Em relação ao investimento, ele costuma ser bem personalizado para cada caso. A princípio, tendem a ser aplicações mais conservadoras e com bastante liquidez, pois trata-se de uma reserva de emergência do condomínio. Se o condomínio não tem previsibilidade e o orçamento é mais apertado, o síndico pode precisar desse dinheiro de um dia para o outro, então é interessante que esteja à disposição a qualquer momento”, ressalta. 

Já em situações em que o condomínio tem um projeto a longo prazo, sabe que o capital não será utilizado pelo próximo ano, tem um superávit grande e maior previsibilidade, a corretora consegue trabalhar com prazos mais longos para melhorar a rentabilidade.

“Quanto melhor for a noção de como vai ser a utilização futura do capital, melhor conseguimos alocar aquele recurso. Em relação às opções, os mais indicados são CDB, LCI e LCA, por serem de renda fixa, de curto prazo ou com liquidez diária, e considerando também que têm Fundo Garantidor de Crédito (FGC), o que traz uma segurança a mais.”

Lucas Eduardo Tereska

Segundo Tereska, as categorias mais utilizadas são os fundos de renda fixa. “É uma possibilidade que pode dar retorno um pouco melhor, com prazo de resgate curto, de 1 a 5 dias. Mas como comentei anteriormente, tudo vai depender de cada caso. Um condomínio que tem R$ 100 mil e pode precisar de um valor amanhã para cobrir uma despesa emergencial tem uma situação muito diferente de um condomínio que possui R$ 13 milhões e pretende reconstruir a área da piscina no próximo ano. Por isso, recomendamos sempre consultar o assessor/profissional para definir bem todos esses pontos. Afinal, a intenção do síndico ou administradora ao fazer o investimento não é tomar riscos, e sim rentabilizar o patrimônio”, observa.

A vantagem maior de aplicar o Fundo de Reserva, complementa o assessor de investimentos, é justamente ter a possibilidade de rentabilizar melhor o capital. “Com melhor rentabilidade desse recurso, o síndico consegue proteger mais o seu poder de compra. Se o condomínio está guardando dinheiro para uma obra e vai precisar resgatá-lo somente daqui seis meses ou um ano, passado esse período tudo vai estar custando mais caro, pois a inflação continua correndo. Então, esse valor aplicado vai permitir manter o seu poder de compra e, dependendo do caso, até mesmo aumentá-lo”, garante Tereska.

Observância à Convenção

Se o síndico optar por fazer um investimento com o Fundo de Reserva, ele deverá observar se a convenção do condomínio estabelece alguma normativa específica restringindo a “aplicação financeira” do saldo do Fundo. “Para aplicações simples, que apenas remuneram o capital, ou seja, operações de renda fixa, como a poupança, por exemplo, que não representa risco, entende-se que não deveria haver restrições. Na verdade, poderia se tratar até de uma atribuição do síndico/administradora, a fim de evitar a desvalorização do dinheiro”, argumenta Barros.

O advogado salienta que, para produtos mais arrojados, como fundos de investimentos, ações e multimercado, por exemplo, é importante esclarecer que o condomínio, apesar de possuir um CNPJ, não é, na verdade, equiparado à uma empresa, muito embora assuma obrigações, porém assim o faz, em representação aos co-proprietários. “Logo, para avaliar a viabilidade de outros produtos, é importante que se observe se o fato de ser um “ente despersonificado” afeta a eventual contratação”, pontua.

“Outro ponto, e aqui entende-se como mais importante: o síndico é mero gestor temporário da coisa comum que é o condomínio, logo, responde civil e criminalmente pelos atos de sua gestão. Assim sendo, em um eventual prejuízo causado ao condomínio, pode ser a ele imputado, se o fez sem a aprovação regular. No caso de aplicações não convencionais, caso não tenha esclarecido os riscos e feito a aprovação seguindo o quórum previsto na convenção, pode ser responsabilizado a repor ao condomínio as diferenças financeiras que forem apuradas”, alerta.

Portanto, a recomendação do advogado aos síndicos é seguir os ditames previstos na convenção, convocando assembleia para deliberar sobre a destinação do Fundo de Reserva ou sua aplicação em produtos financeiros não “comuns”, ou, que no caso, embora possuam rentabilidade majorada, representem riscos ao condomínio.

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