Procurações e Sessão Permanente: como evitar abusos e garantir segurança nas decisões condominiais

A assembleia é o “coração do condomínio”: nela se decidem obras, aprovação de contas, eleições de síndico e todas as deliberações que impactam diretamente a vida em comunidade. Mas dois pontos vêm ganhando destaque (e polêmica) nos últimos anos: o uso das procurações e a sessão permanente.

Ambos são recursos legítimos, previstos em lei, mas seu uso inadequado pode comprometer a legitimidade das decisões, gerar insegurança jurídica e até levar a judicialização do condomínio.

Procurações: válidas, com cautela

O Código Civil permite que o condômino se faça representar em assembleia por meio de procuração, cabendo à convenção do condomínio estabelecer regras e limites. Trata-se de um direito que facilita a participação, especialmente para quem não pode comparecer presencialmente.

No entanto, o problema não está na procuração em si, mas em seu uso indiscriminado. Quando um pequeno grupo concentra dezenas de votos em mãos, a vontade coletiva pode ser distorcida, dando espaço a contestações.

Nesse sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. Decisão interlocutória que indeferiu a tutela pleiteada. Inconformismo dos condôminos autores, que apontam abuso de direito na outorga de procurações para Assembleia Geral Ordinária do condomínio agravado. Ausência dos requisitos necessários para a concessão da tutela, nos termos do art. 300 do CPC, especialmente a probabilidade do direito. Lei que não impõe limitações ao número de procurações concedidas, tampouco existindo restrição do tipo na convenção condominial. Agravantes que sequer indicaram que eventuais procurações pudessem estar inquinadas de vício de consentimento ou ser produto de fraude ou falsificação. Procuração que, no caso, versa sobre direitos disponíveis, estando no âmbito da autonomia privada das partes. Decisão mantida. RECURSO NÃO PROVIDO (TJSP. Acórdão. Processo nº 2159398-46.2023.8.26.0000. Órgão Julgador: 27ª Câmara de Direito Privado. Relator (a): Alfredo Attié. Data de publicação: 19/07/2023.) grifo meu

No caso do acórdão, os condôminos alegaram abuso de direito em razão da concentração de procurações em uma mesma pessoa e pleitearam a suspensão dos seus efeitos por meio de tutela de urgência.

A decisão, contudo, foi no sentido de manter a validade das procurações. Eis os principais fundamentos:

· Ausência de previsão legal: a legislação condominial não impõe limite ao número de procurações que um mesmo condômino pode receber;

· Autonomia da convenção: não havia, na convenção do condomínio em questão, regra que restringisse esse uso;

· Inexistência de vícios: os autores não comprovaram fraude, falsificação ou vício de consentimento nas procurações apresentadas;

· Direitos disponíveis: a outorga de procuração insere-se no campo da autonomia privada, não cabendo ao Judiciário restringir onde a lei não limita.

Dessa forma, o Tribunal reafirmou que a simples concentração de procurações não caracteriza, por si só, abuso de direito. Para que haja intervenção judicial, seria necessário demonstrar de forma concreta irregularidades ou prejuízos.

Portanto, mais do que confiar apenas na intervenção judicial, cabe ao condomínio se prevenir normativamente, ajustando sua convenção às necessidades reais da gestão.

Boas práticas para evitar abusos:

· Incentivar a participação presencial ou virtual, reduzindo a dependência de representantes;

· Conferir autenticidade das assinaturas e prazos de validade das procurações;

· Usar modelos específicos para cada assembleia, com data e pauta delimitadas.

Vale lembrar que advogados podem representar condôminos, mas sua atuação deve ter caráter técnico e voltado à segurança jurídica, nunca como instrumento político.

Sessão Permanente: solução para quóruns difíceis:

Outro recurso ainda pouco utilizado, mas extremamente útil, é a sessão permanente (ou assembleia em aberto), regulamentada pela Lei nº 14.309/2022, que incluiu os §§ 1º, 2º e 3º no artigo 1.353 do Código Civil.

Ela permite que, quando a assembleia não atingir o quórum necessário para deliberações qualificadas (como alteração de convenção ou mudanças de fachada), os trabalhos sejam suspensos e retomados em outra data, dentro de até 90 dias.

Regras essenciais para validade da sessão permanente:

1. Indicar nova data e hora (até 60 dias), com definição das deliberações pendentes;

2. Convocar automaticamente os presentes e obrigatoriamente os ausentes;

3. Registrar ata parcial detalhando argumentos e votos já proferidos;

4. Permitir que votos consignados sejam alterados, caso o condômino esteja presente na sessão seguinte;

5. Concluir os trabalhos no prazo máximo de 90 dias.

Essa modalidade traz flexibilidade sem perda de segurança jurídica, já que preserva a participação democrática e garante que grandes quóruns possam ser alcançados com mais tempo e organização.

Procurações x Sessão Permanente: conflito ou complementaridade?

Embora distintos, os dois institutos podem se complementar.

· A procuração facilita a representação indireta, mas, se usada em excesso, pode concentrar poder.

· A sessão permanente amplia o tempo de discussão e engajamento, permitindo maior adesão de condôminos.

O risco está no uso indiscriminado: se um grupo de condôminos se vale de dezenas de procurações e ainda prolonga as sessões para consolidar decisões questionáveis, abre-se espaço para litígios.

Por isso, cabe ao síndico:

✔ Fiscalizar o uso das procurações;

✔ Usar a sessão permanente apenas em deliberações de quórum especial;

✔ Incentivar sempre a participação direta dos condôminos;

✔ Adotar transparência máxima, com atas claras, documentos acessíveis gravação das assembleias.

A gestão condominial repousa em dois pilares: participação efetiva e segurança jurídica.

· A procuração é válida e necessária, com limites claros para não fragilizar a legitimidade das decisões.

· A sessão permanente é ferramenta moderna e democrática, ideal para destravar pautas de quórum qualificado, desde que aplicada com rigor formal.

· O síndico que promove transparência, estimula engajamento e respeita as normas legais reduz o risco de judicialização e fortalece a confiança da comunidade.

Assim, assembleias seguras e decisões legítimas dependem de regras claras, participação direta e práticas que reforcem a coletividade — nunca o poder concentrado nas mãos de poucos.

Por Sabrina Sayeg, Advogada Especializada em Direito Imobiliário e Condominial