Mercado de condomínios em Portugal: alterações ao regime da propriedade horizontal – alojamento local – congresso
O regime da propriedade horizontal (PH) em Portugal é de 1966, sendo a realidade atual muito diferente dessa altura, quer no que respeita ao número de edifícios (condomínios), que passou de poucos milhares para cerca de trezentos mil, quer quanto ao número de empresas de administração de condomínios, que era muito residual e hoje são cerca de 1.400, que é um número elevado para a dimensão do país. Por isso, o legislador viu-se obrigado a alterar esse regime, com a Lei n.º 8/2022, que entrou em vigor no dia 10 de abril, introduzindo algumas alterações que se refletem na operacionalização da atividade profissional de administração de condomínios. Das alterações introduzidas, destaco as seguintes:
- Facilita a modificação do título constitutivo da PH, quando não haja acordo de todos os condóminos e seja necessário o suprimento judicial. No entanto, continua a exigir-se unanimidade para a modificação das condições de uso, valor relativo ou o fim a que as unidades de destinam.
- As assembleias para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento, poderão realizar-se, excecionalmente, no primeiro trimestre de cada ano; no entanto, mantém-se a obrigatoriedade da sua realização na primeira quinzena de janeiro, tendo sido introduzido apenas um regime excecional, que deveria ser a regra, por ser humanamente impossível as empresas de administração de condomínios realizar as assembleias ordinárias naquele período tão curto.
- Passou a ser admitida a utilização de correio eletrónico (email) para a convocação das assembleias e para outras comunicações aos condóminos. Apesar de ser uma inovação que se saúda e que há muito era reclamada, a norma que o prevê deixa a possibilidade de serem feitas diversas interpretações que só os tribunais, mais tarde, irão resolver. Vejamos alguns exemplos:
- Os condóminos devem manifestar a vontade de receber as comunicações do administrador por correio eletrónico, em assembleia de condóminos, ficando em ata essa declaração de vontade, com a identificação do respetivo endereço de correio eletrónico. Ora, sendo as atas disponibilizadas a todos os condóminos, está-se a permitir que estes tenham conhecimento dos endereços de correio eletrónico, que fazem parte do elenco de dados pessoais, o que me parece uma violação do Regulamento Geral de Proteção de Dados. Por outro lado, há condóminos que não comparecem às assembleias, por não ser obrigatória a sua participação, pelo que o legislador, seguindo a letra da lei, lhes veda a possibilidade das comunicações por email. Teria sido muito mais simples e eficaz o legislador prever a possibilidade do condómino emitir uma declaração individual, que entregaria ao administrador do condomínio.
- A lei impõe, e bem, que o condómino que o condómino emita um recibo de receção das comunicações que lhe sejam dirigidas por correio eletrónico. Porém, não foi estipulado prazo para a sua emissão e não está previsto o que deve o administrador fazer caso não receba esse recibo, deixando a dúvida se, por exemplo, no caso da convocatória, o condómino se considera convocado ou não.
- A jurisprudência e a doutrina tinham entendimentos diversos sobre a realização das assembleias em segunda convocatória (quando à hora agendada não estivesse representada a maioria do valor total do prédio) meia hora mais tarde. Com esta alteração passou a ser permitida a realização da assembleia meia hora depois, mas de forma pouco clara, porque diz a norma que as reuniões poderão realizar-se meia hora depois “se estiverem reunidas as condições para garantir a presença, no próprio dia, de condóminos que representem um quarto…”, deixando a quem preside à assembleia a decisão sobre se estão “reunidas condições”… ou seja, terá de adivinhar se meia hora depois estarão presentes condóminos que representem ¼ do valor total do prédio.
- Quando os condóminos pretendam transmitir a unidade de que são proprietários, deverão apresentar uma declaração de encargos de condomínio emitida pelo administrador do condomínio, na qual conste o montante dos encargos, natureza dos mesmos, montantes e prazos de pagamento e dívidas existentes. Esta declaração deve ser emitida pelo administrador no prazo de dez dias após ser requerida. Trata-se de um grande passo para a redução dos incobráveis, sendo uma medida acertada; no entanto, não se aplica às vendas judiciais.
- As dívidas que se vençam em data posterior à transmissão da unidade e que constituam encargos do condomínio, independentemente da sua natureza, ou seja, incluindo as prestações para realização de obras, passam a ser da responsabilidade do novo proprietário, o que é também uma inovação de saudar, tendo em conta que a jurisprudência se dividia quanto a isso.
- A assinatura e a subscrição da ata da assembleia de condóminos pode ser efetuada por assinatura eletrónica qualificada ou por assinatura manuscrita, valendo como subscrição a declaração do condómino que seja enviada para o administrador por correio eletrónico.
- A partir de agora os condóminos devem fornecer os seus dados pessoais ao administrador mas, sem qualquer cominação, o que significa que, na prática, este vai continuar a ter dificuldades em obter, por exemplo, o número de identificação fiscal dos condóminos, indispensável para, por exemplo, instaurar uma execução judicial de cobrança.
- Outra obrigatoriedade para os condóminos é a de comunicar ao administrador, no prazo de 15 dias, a transmissão da sua unidade. Neste caso, o legislador previu uma cominação, que é de o condómino vendedor ser responsável por todas as despesas inerentes à identificação do novo proprietário.
- Na ação judicial de cobrança passa a ser possível incluir os juros de mora e as sanções pecuniárias, podendo estas ser impulsionadoras do pagamento das prestações do condomínio. Até aqui a jurisprudência dividia-se quanto a esta matéria.
- O administrador passa a ter um prazo (90 dias) para instaurar as ações judiciais de cobrança, embora deixe a possibilidade de a assembleia determinar outro prazo.
- As assembleias de condóminos por meios de comunicação à distância passam a ser permitidas, deixando de vigorar o regime de exceção aprovado no início de 2021, por causa da pandemia Covid-19. O administrador deve assegurar aos condóminos os meios necessários, quando algum condómino, fundamentadamente (o que é absolutamente subjetivo) não tenha condições para participar através desses meios.
Regulação da atividade profissional de condomínios até ao final do ano
Porque estas alterações introduzem maior complexidade na gestão particular de condomínios, aumentou a procura das empresas de gestão e administração de condomínios, que continua a carecer de uma regulação há muito prometida e que é imposta pela Lei de Bases da Habitação, que entrou em vigor há cerca de 2 anos.
A Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios – APEGAC, foi recebida recentemente pela Secretária de Estado da Habitação, que garantiu que o Governo Português está a trabalhar num diploma que, tendo como objetivo regular a atividade, pretende ser um instrumento de trabalho para a manutenção dos edifícios (condomínios).
Nessa reunião, na qual participei enquanto presidente da Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios – APEGAC – foram abordadas outras questões importantes para o setor, como a eficiência energética dos edifícios; a necessidade dos edifícios terem um plano de manutenção e de inspeções; a criação de linhas de apoio a condomínios; o incentivo para a criação do fundo comum de reserva; a possibilidade dos condomínios poderem ter exercícios económicos diferentes do ano civil; a obrigação das contas dos condomínio serem apresentadas à Autoridade Tributária, de forma simplificada; passar a ser obrigatório o seguro com coberturas além do risco de incêndio, a ser contratualizado exclusivamente pelo condomínio, abrangendo todas as unidades.
A Secretária de Estado, Marina Gonçalves, afirmou “partilhar de todas as preocupações” que lhe foram expostas, mostrando-se “agradecida pela forma como a APEGAC as apresentou”, acrescentando que as mesmas “serão objeto de análise” e, sem se comprometer com datas, disse esperar que a regulação da atividade profissional de administração de condomínios seja aprovada até ao final do ano.
Alojamento local – Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça Português não o permite em unidades de habitação
O crescimento do turismo em Portugal, especialmente na última década, está associado ao exponencial crescimento do alojamento local, em grande parte instalado em condomínios. Esse crescimento foi gerador de alguma conflitualidade entre condóminos, uns interessados no negócio do alojamento e outros, receosos das alterações ao quotidiano do condomínio, manifestando-se contrários, com argumentos como o maior uso e consequente maior desgaste das partes comuns e equipamentos do condomínio, maior rotatividade de pessoas desconhecidas, maior insegurança, etc.
Esta conflitualidade foi levada aos tribunais, com alguns deles a entenderem que a prática de alojamento local nas unidades destinadas a habitação não alterava o fim a que se destinavam, enquanto outros tribunais entendiam que o alojamento local constitui ato de comércio e, como tal, estaríamos perante uma alteração ao fim.
O Supremo Tribunal de Justiça Português, num recente acórdão uniformizador de jurisprudência, entende que nas unidades de habitação não deve ser permitido o alojamento local, colocando fim à controvérsia existente sobre a matéria. Porém, não é este acórdão que altera o regime jurídico do alojamento local. Daí que, no imediato, as dúvidas sejam muitas, quer para os condóminos que investiram neste negócio, quer para os restantes condóminos.
A incerteza e insegurança está instalada e a solução é o legislador alterar o Regime do Alojamento Local, de forma a conciliar os interesses de condóminos com residência permanente em condomínio, com os interesses dos condóminos que investiram neste negócio.
Se nada for feito rapidamente, teremos como principal consequência o agravamento da conflitualidade entre condóminos e o aumento de processos em tribunal sobre esta matéria, por estarmos perante interesses distintos.
No meu modesto entendimento, o administrador do condomínio deverá desempenhar as suas funções de acordo com a lei e com total isenção, face a interesses divergentes dos seus clientes/condóminos, sem deixar de esclarecer o quadro legal sobre a matéria e sem tomar qualquer posição, devendo deixar aos condóminos o seu direito de decisão.
I Feira do Condomínio e V Congresso APEGAC
A APEGAC realizará a sua I Feira do Condomínio e o V Congresso, nos dias 10 e 11 de novembro de 2022, em Lisboa, onde deverão estar presentes cerca de 200 empresários portugueses do setor e expostas as maiores empresas que prestam serviço a condomínios.
O Congresso terá quatro mesas redondas, com debate de temas como a regulação da atividade, as questões energéticas dos edifícios, a manutenção dos edifícios e a análise do mercado condominial português e brasileiro, com a participação do SECOVI, ABADI e SINDICOS PLANNING.
O debate sobre o mercado português e brasileiro será um importante espaço de troca de experiências e de conhecimento mútuo entre duas realidades distintas, mas com aspetos que são comuns e que poderão vir a ser, alguns deles, trabalhados futuramente em conjunto.
QUEM SOMOS
A Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios – APEGAC, é uma associação nacional, sem fins lucrativos, constituída por empresas cuja atividade principal é a Gestão e a Administração de Condomínios.
Constituem objetivos da APEGAC, entre outros, dinamizar contactos com todas as empresas de Administração de Condomínios; promover a formação profissional e participar no projeto de regulação da atividade.
Os estatutos e código deontológico da APEGAC assentam em princípios que se consideram fundamentais, tanto para a defesa e promoção da atividade como daqueles que as empresas representam: os condomínios e os respetivos condóminos, que são cerca de metade da população portuguesa.
Desde a sua fundação, muito tem contribuído para promover e dar a conhecer a realidade da administração profissional de condomínios em Portugal, defendendo a publicação de legislação adequada para o setor, tendo participado na última alteração ao regime da Propriedade Horizontal.
Em 2010 a APEGAC integrou a CPCI – Confederação Portuguesa da Construção e do Imobiliário, sendo a associação representativa do setor nesta importante Confederação e tem parcerias institucionais com associações congéneres de outros países, como é o caso do Brasil e Espanha.
Este setor de atividade é indispensável na manutenção e conservação do edificado em propriedade horizontal!
Vitor Amaral
Presidente da direção da APEGAC – Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios
10 de junho de 2022
MISSÃO INTERNACIONAL
