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Desafios da gestão de um condomínio-clube

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Síndicos de Itapema revelam as peculiaridades de administrar esses empreendimentos grandiosos, com tantos espaços e serviços, e que atraem moradores de todo o país

Foto: Daniel Zimmermann

Majestosos e com uma infinidade de opções de lazer e serviços, os condomínios-clubes têm atraído cada vez mais os olhares de empresários, artistas e jogadores de futebol para o Litoral Norte de Santa Catarina. Itapema é uma das cidades que têm investido fortemente neste estilo de moradia, que possibilita aos moradores a comodidade de desfrutar de uma ampla área comum, fazer diversas atividades sem sair de casa e, tudo isso, com uma bela vista para o mar.

Um empreendimento com tantos espaços e serviços exige também uma gestão condominial primorosa. Administrar com competência um condomínio-clube demanda do síndico ou gerente administrativo não apenas um conhecimento aprofundado de gestão. Equipes bem treinadas, fornecedores qualificados, criatividade no planejamento de eventos, habilidade de relacionamento interpessoal são algumas das características fundamentais para desempenhar a função e atender às expectativas de um condômino que costuma ser mais exigente.

Os desafios para manter um condomínio deste porte, segundo os próprios síndicos é muito maior do que em condomínios convencionais. Além disso, condomínios-clube situados em cidades litorâneas precisam lidar com a sazonalidade, que implica num aumento considerável do fluxo de pessoas durante a temporada de verão. Por isso, normalmente, a gestão tem uma configuração diferenciada. Em alguns empreendimentos há a figura do síndico, em outros um gerente administrativo e há também aqueles que dispõem de ambos. Assim como existem condomínios que contam com uma equipe interna que dá apoio na parte administrativa.

VILLA DOS CORAIS RESIDENCE

Foto: Daniel Zimmermann
  • 4 torres
  • 104 apartamentos (em torno de 280m²)
  • Área comum: 5 piscinas (adulto, infantil, adulto aquecida, infantil aquecida, aquecida com bar molhado e piscina grande), academia, salão de beleza, sala de massagem, brinquedoteca, 2 salões de festas, sala de jogos, sala de carteado, cinema, espaço gourmet e restaurante.
Luiz Gilmar da Silva / Foto: Daniel Zimmermann

Morador do Villa dos Corais, Luiz Gilmar da Silva assumiu o cargo de síndico em 2017, depois de um ano exercendo a função de subsíndico. Delegado de polícia aposentado, ele viu no trabalho uma oportunidade de seguir uma nova carreira. Se especializou na área e hoje atua como síndico profissional em cinco condomínios, sendo o Villa dos Corais o único condomínio-clube. Logo no início da sua gestão veio a primeira missão: gerir a revitalização de toda a área comum do condomínio, que tem aproximadamente 12 anos. “E não foi uma simples reforma, fizemos uma reconstrução, um novo desenho e uma modernização total”, conta.

O grande envolvimento dos condôminos com todos os assuntos relacionados ao condomínio, segundo Silva, é uma das peculiaridades do Villa dos Corais. “Temos moradores muito participativos, o que é uma característica bem fora da curva quando se trata de condomínios residenciais. Para se ter uma ideia, na última assembleia, considerando que são 104 apartamentos, nós registramos a presença de mais de 80 pessoas. Nossos condôminos gostam de ser informados, de participar, de sugerir, eles não medem esforços para o condomínio melhorar cada vez mais”, elogia.

Na opinião de Silva um dos grandes desafios na gestão de um condomínio-clube é administrar o restaurante. “É um desafio constante e muito específico, que somente com muito aprendizado, inclusive trocando informações com gestores de outros condomínios, é possível evoluir. São muitas as responsabilidades que implicam em entregar uma boa comida, desde o armazenamento correto dos alimentos até montar uma cozinha industrial, com equipamentos de alta tecnologia, e contratar profissionais qualificados”, ressalta.

Outra função que é mais trabalhosa neste tipo de condomínio e requer um bom planejamento, de acordo com Silva, é cumprir com o calendário de manutenção. “Tudo tem que estar em dia e de acordo com as exigências dos bombeiros para cada item, como para-raios e elevadores, por exemplo. Além de outros cuidados importantes como a qualidade da água da piscina e das cisternas, que contamos com um laboratório para fazer a análise. Essa área das piscinas, particularmente, demanda uma atenção maior porque tem equipamentos que exigem manutenção constante”, pontua.

O interesse pela cidade e por esse estilo de condomínio, na visão de Silva, se deve a uma série de fatores que tornam a região muito favorável. “Aqui temos o acesso facilitado, fica perto da rodovia e tem aeroportos próximos, há capacidade para absorver quem tem barco ou sua própria aeronave. Além disso, a cidade tem um preço muito competitivo em termos de edificação, uma orla bonita e acessível e muitas praias próximas que chamam a atenção. Evidentemente, essa tendência de condomínio-clube atrai não só quem reside aqui, mas principalmente quem vem passar o veraneio. É um grande privilégio vir para a praia com toda essa comodidade, é como se você morasse em um resort. Imagina chegar de viagem e ter um restaurante aberto no local em que você mora, poder relaxar na piscina aquecida, pegar o seu vinho e degustar em um espaço agradável do condomínio”, valoriza.

SPLENDOUR OF THE SEAS RESIDENCE

Foto: Daniel Zimmermann
  • 6 torres
  • 156 aptos de 400m² (2 por andar)
  • Área comum (6 mil m²): 5 piscinas (adulto, infantil, térmica, uma com bar molhado e uma de polo aquático). Espaço gourmet, sala de jogos e pub, salão de festas, salão gourmet, boate (atualmente em reforma), brinquedoteca, playground, academia, sauna seca e úmida, sala de massagem, cinema, quadra de tênis, quadra poliesportiva e capela.
Cassiano Macedo Ferraz / Foto: Daniel Zimmermann

A gestão do Splendour Of The Seas Residence, na Meia Praia, em Itapema, fica à cargo do gerente administrativo Cassiano Macedo Ferraz, sob a supervisão de um síndico, e também a administradora de condomínios, a contabilidade, e o suporte de uma equipe para gerir um condomínio-clube.
Além de administrar um empreendimento grandioso, o trabalho no Splendour Of The Seas é a sua primeira experiência como Gerente administrativo de um condomínio. “Antes atuava na área de eventos, mas me apaixonei por este universo e comecei a investir na minha qualificação fazendo cursos de síndico profissional”, explica.

Assim que assumiu a gestão, Ferraz conta que o desafio inicial era formar uma equipe qualificada. “Minha primeira ação foi conhecer cada prestador de serviço e cada funcionário. Logo percebi que havia pessoas com potencial, mas precisavam de um treinamento mais específico, outras estavam na função errada e algumas não tinham mesmo o perfil para o trabalho. Consegui aprovar um treinamento junto à uma empresa especializada com todos os funcionários, pois queria mostrar que eles são a engrenagem mais importante do processo e que problemas sempre vêm, mas podem ser resolvidos e transformados em oportunidades”, diz.

Segundo o gerente administrativo, depois do treinamento a equipe se uniu e se engajou muito mais. “E eles sabem que estou na retaguarda, tanto para ajudá-los como para exigir o melhor deles no trabalho. Fazemos reuniões periódicas para trocar ideias e hoje todos têm muito senso de responsabilidade. Resolvemos tudo juntos, ninguém diz ‘isso não é problema meu’”, se orgulha.

O Splendour Of The Seas, na baixa temporada, conta com uma equipe de funcionários diretos e terceirizados, que cuidam da manutenção e segurança. No verão a quantidade de funcionários aumenta para atender a temporada.

A missão seguinte, de acordo com Ferraz, foi analisar cada ponto estrutural do condomínio. “O Splendour que é um empreendimento de alto padrão, foi construído com materiais de muita qualidade, na gestão trabalhamos com planejamento de todos os serviços, afirma.

Na intenção de qualificar a gestão, o condomínio também investiu em uma ferramenta digital para facilitar a prestação de contas e a comunicação com os moradores.

A excelência nos serviços oferecidos também é um ponto de atenção na gestão do Splendour Of The Seas. Um dos destaques é o restaurante que funciona dentro do condomínio e conta com um chef de cozinha exclusivo, que prepara refeições para os moradores o ano inteiro. “Com o problema do Covid-19, montamos um serviço de delivery, em que o morador encomenda o prato e recebe no seu apartamento ou nas áreas comuns com todos os cuidados necessários”, destaca.

Precisei de muito aprimoramento técnico para lidar com situações extraordinárias e com resolução de problemas do cotidiano, inclusive para administrar conflitos entre moradores”, salienta.

ATLANTIC PARADISE TOWER

Foto: Daniel Zimmermann
  • 6 torres
  • 156 apartamentos (em torno de 280m²)
  • Área comum: piscina adulto, piscina infantil, três spas externos e dois internos (banheira de hidromassagem), piscina aquecida interna, piscina infantil interna, sauna úmida e seca, duas salas de jogos, brinquedoteca, academia, sala de pôquer, sala de yoga, salão de beleza, cinema, dois salões de festas, boate e bistrô.
Rômulo Bittencourt / Foto: Daniel Zimmermann

O Atlantic Paradise Tower, em Meia Praia, é o terceiro condomínio em que Rômulo Bittencourt atua como gestor. Com experiência de mais de sete anos como síndico e também administrador de condomínios, ele afirma que há algumas peculiaridades na forma de gerir um condomínio-clube. “No meu caso, teve um fator de dificuldade a mais porque fui chamado para resgatar o condomínio, que era referência e acabou tendo problemas como dívidas e manutenções atrasadas. Os primeiros seis meses foram uma boa escola, mas, felizmente, consegui colocar tudo em ordem”, destaca.

Bittencourt considera que outro desafio é corresponder às expectativas do condômino, que em condomínios de alto padrão costuma ter um perfil mais exigente. “Nós temos condôminos que são empresários bem-sucedidos, artistas como o Alexandre Pires e o Hugo Pena, o jogador de futebol Neymar Jr. A maioria são profissionais de sucesso e que já tem um olho clínico, sabem como fazer uma empresa evoluir e enxergam o condomínio como uma empresa. Se pensar que o condomínio movimenta em torno de R$ 3 a R$ 4 milhões, realmente é um montante grande que se equipara a uma grande empresa”, pondera.

Ao mesmo tempo, esse perfil de morador é também o que traz uma certa vantagem para a gestão. “A inadimplência é muito baixa. Eles também têm uma percepção mais a longo prazo e não são tão detalhistas quando mexemos na taxa de condomínio. Fizemos um investimento em segurança, em que foram implantadas 192 câmeras Full HD e feita a migração do sistema de controle de acesso para biometria. Só teve uma pessoa que reclamou do aumento na taxa condominial, ou seja, conseguimos mostrar que o investimento valoriza o empreendimento e traz conforto e segurança. Considerando que no condomínio moram cinco dos 10 maiores construtores da cidade, além dos famosos, aqui a segurança tem que ser prioridade. Imagine o nível de segurança que precisamos ter quando o Neymar está no condomínio?”, indaga o síndico.

Para Bittencourt, uma das grandes responsabilidades como gestor é manter o condomínio sempre em dia. “Temos uma média de 40% de moradores fixos, a maioria vem para o verão e tem o condomínio como sua segunda residência – na baixa temporada há entre 120 a 200 moradores e no verão sobe para cerca de 1500 pessoas, entre famílias e convidados. Esse morador paga o ano inteiro para aproveitar 30 ou 40 dias de praia, então em hipótese alguma ele pode chegar e se deparar com algo estragado. Por isso é primordial você dispor de uma equipe bem qualificada, além de ter parceiros que saibam trabalhar com esse padrão, porque tudo aqui tem um nível de acabamento superior”, argumenta.

Bittencourt também defende que é fundamental investir na capacitação da equipe. “Promovo anualmente cursos para os funcionários se aperfeiçoarem. Recentemente, oferecemos um curso de gestão e encantamento do condômino. Não adianta ter funcionários que trabalham bem, mas que não sabem conviver com as pessoas, por exemplo”, alerta.

O síndico garante que uma outra missão importante é atender às expectativas que os moradores têm em relação aos eventos. “No mínimo fazemos dois grandes eventos para os condôminos, que são as festas de Réveillon e de Carnaval, e nos últimos dois anos consegui surpreendê-los com atrações bem diferenciadas. Nesse ano tínhamos planejado festa junina e olimpíadas, que acabaram sendo suspensas em razão da pandemia. No verão aproveitamos bastante a área comum para atividades diversificadas como aula de modalidades como acqua zumba e shows de pagode e sertanejo. Você precisa ter essa percepção sobre a importância dos eventos, essa capacidade de promover a integração e oferecer entretenimento porque afinal, é o que se espera de um condomínio-clube”, conclui.

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