Desafio de gigantes
Administrar condomínios com muitas unidades requer estratégias eficazes em questões como segurança, manutenção, comunicação e relacionamento
A gestão de um condomínio, seja para um síndico morador ou profissional, vem acompanhada de muitos desafios. Quando se tratam de edifícios com grande número de unidades, a missão do síndico se torna um pouco mais complicada, já que aumenta também a quantidade de moradores. Imagine a complexidade de administrar um edifício como o Copan, em São Paulo, onde vivem cerca de 5 mil pessoas? Para cumprir a função com maior êxito, é importante se cercar de uma equipe capacitada, investir em ferramentas para facilitar a comunicação e ficar ainda mais atento a questões primordiais como segurança e manutenção.
Síndico há 26 anos no Edifício Copan, uma das construções mais emblemáticas do Brasil – com 1.160 unidades divididas em seis blocos e área comercial com mais de 70 lojas – Affonso de Oliveira garante que não vê dificuldades na gestão do edifício projetado por Oscar Niemeyer no início da década de 1950. “Como morador (hoje já são 53 anos) conhecia os problemas do prédio e encontrei certa facilidade em administrá-lo. Assim que entrei, em 1993, comecei a mudar todo o sistema de administração e contratei pessoal próprio para a manutenção. Consegui montar uma excelente equipe que me ajuda a superar as dificuldades”, afirma.
Oliveira criou oficinas próprias no subsolo do edifício com profissionais como eletricista, pintor, encanador, pedreiro, marceneiro e serralheiro, que são responsáveis pela manutenção do prédio e, eventualmente, prestam serviços nas unidades habitacionais. “Essa mudança também foi feita por razões de segurança, para evitar que terceiros venham de fora para fazer serviços de manutenção. Já temos um grande número de moradores, em torno de 5 mil, portanto um fluxo ainda maior de circulação de pessoas no edifício seria mais preocupante”, justifica.
Quando questionado sobre a maior dificuldade até hoje no Copan, Oliveira é categórico: “Não é um desafio só meu, mas de qualquer síndico, que é o de conseguir harmonizar as partes. É reclamação de cachorro que late, brigas, barulho noturno e por aí afora. As pessoas não estão preparadas para morar na coletividade”, teoriza o síndico de 80 anos que dedicou boa parte de sua vida ao edifício.
Dificuldade maior é na gestão de pessoas
A dedicação é a marca também da síndica Tânia Regina da Silva, que administra 666 unidades e nove blocos no condomínio Ilhas do Norte, em Florianópolis. Prova disso é que a cabelereira decidiu cursar o Ensino Médio aos 50 anos para conseguir se candidatar a uma vaga na administração do condomínio, onde vive há 14 anos. Depois de passar pelo cargo de subsíndica, ela se elegeu síndica no ano passado e foi reeleita em novembro deste ano. Agora em dezembro, Tânia deu um outro passo que comprova o gosto pela gestão condominial, se formou síndica profissional.
“Especialmente em um condomínio com grande fluxo de pessoas não há espaço para amadorismos. A gente vive num tempo em que você não pode ficar fazendo experiências, tem que ter responsabilidade porque o síndico faz gestão não só do financeiro, mas de vidas. No meu caso são 666 famílias, cerca de 3 mil pessoas, tenho que ter consciência disso, pois qualquer passo em falso pode colocar em risco as pessoas”, pontua.
Na opinião de Tânia, a gestão de pessoas é uma das maiores dificuldades para o síndico de grandes condomínios. “Muitos moradores não têm paciência, desrespeitam regras, se limitam ao seu espaço sem olhar para o vizinho. Ou seja, não estão preparados para morar em moradias coletivas como condomínios. Mas, aos poucos, você vai encontrando o jeito certo de lidar com eles”, diz. Segundo Tânia, não há uma receita única de relacionamento, a dica é se moldar ao perfil do morador.
Tânia tem uma carta na manga: “Assim que percebo que a situação está fugindo do meu domínio chamo logo o advogado”, conta. Toda semana são realizadas mediações de conflitos no condomínio com a presença dos advogados. “Tentamos mediar, pedir para o morador pensar bem antes de tomar decisões, pois isso vai evitar desgastes para todos. A maioria dos problemas pode ser resolvida internamente”, pondera.
O desafio de administrar condomínios mistos
À frente de condomínios na Cidade Pedra Branca, bairro planejado em Palhoça com foco na sustentabilidade, o síndico Fabrício de Lara Vieira também identifica algumas particularidades na gestão de grandes condomínios. Sob sua gestão está o Pátio da Praça, condomínio com quatro torres subdividido em dois – um residencial com 177 unidades e, ao lado, um comercial com 220 salas, sendo que embaixo das três torres ficam lojas e restaurantes. Vieira afirma que uma das dificuldades reside justamente nesse formato misto. “O regimento do bloco comercial é diferente do residencial em relação ao horário de barulho e isso gera algumas divergências”, explica.
Outra preocupação se refere ao grande fluxo de pessoas que circulam pelo condomínio. “É mais complicado fazer as pessoas entenderem que precisam respeitar os requisitos de segurança. Como há muita locação, tem um entra e sai grande de inquilinos nos apartamentos, isso dificulta a gestão e também a implantação de mudanças. “Às vezes queremos implantar um sistema para tornar o prédio mais seguro, mas isso vai interferir na comodidade. Muitos moradores têm dificuldade de assimilar isso, o que causa insatisfação”, destaca.
Vieira destaca que uma estratégia fundamental é investir em diferentes ferramentas de comunicação. “Como o perfil do morador é bem jovem, temos um sistema que conta com aplicativo para o celular. Ele recebe as mensagens e conseguimos ver se visualizou. Ainda usamos listas de transmissão no WhatsApp, disparamos e-mails e colocamos informativos no elevador. Mesmo assim é comum as pessoas nos procurarem dizendo que não foram informadas sobre determinado assunto. É desafiador fazer a informação chegar no morador”, avalia.
