Desabamento de edifício – Aspectos jurídicos quanto a responsabilidade do Síndico
É costumeiro as notícias sobre tragédias envolvendo desabamentos de edifícios mundo a fora. No ano passado tivemos o caso de grande repercussão mundial do edifício que desmoronou em Miami deixando 98 mortos.
Quando acontece desastre envolvendo edifício, o primeiro aspecto a ser analisado é se aquela construção estava dentro do prazo de garantia estrutural de 05 anos de construção, ou se existiam fatores externos que pudessem dar origem ao acidente. Se após os levantamentos técnicos for demonstrado pela perícia que a tragédia decorreu de falhas construtivas, a responsabilidade Civil e Criminal é da construtora.
Todavia, se ficar comprovado que o desabamento ocorreu por conta da falta de manutenção preventiva, corretiva, ou ainda por obras, seja na área comum ou em uma unidade privada, a responsabilidade civil e criminal passa a ser do representante legal do condomínio.
O Código Civil no artigo 1.348, inciso V, prevê as obrigações do síndico e dentre elas está o dever de diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns.
A conservação e a guarda das partes comuns envolve, além do dever de manutenção preventiva e corretiva de todas as áreas comuns, a obrigação de agir quando surgir qualquer indício de obra no interior de uma unidade privada.
É comum os condôminos pensarem que tratando se de uma unidade privada estão livres para realizar qualquer tipo de obra ou reforma sem se preocupar com os riscos que podem gerar para as estruturas da edificação.
É certo que se o morador realizar uma obra sem qualquer comunicação, gerando problemas, ele deve responder pelos seus atos. Outrossim, se for comprovada a omissão por parte do representante legal do condomínio essa responsabilidade será compartilhada.
Segundo a NBR/ABNT 16280/2014 (Reformas em Edificações) síndico e morador devem obedecer às exigências nela contidas. Obras ou reformas em apartamentos ou qualquer área comum do condomínio somente pode ser executadas com autorização de um engenheiro responsável que apresente um projeto completo onde contenha o plano das obras e/ou reformas e uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica).
É primordial e obrigatório contratar responsável técnico, principalmente para obras que possam afetar a estrutura da edificação, em especial aquelas com remoção e aberturas de paredes ou que aumentem o peso da estrutura, como a construção de parede nova ou o uso de pedras. Além do conhecimento técnico para avaliar a possibilidade e a melhor forma de realizar a alteração tais profissionais assumem a responsabilidade por qualquer dano decorrente da obra.
Compete ao síndico as manutenções e obras nas áreas comuns e a fiscalização das obras nas unidades privadas. Após receber o plano de obra e/ou reforma, irá analisar e responder se autoriza ou não a obra ou se precisa de algum laudo complementar. Se autorizado, deve o síndico visitar o local para analisar se está tudo de acordo com o plano apresentado e ao final da obra realizar uma última vistoria.
Enfim, em virtude da responsabilidade assumida, é essencial que o síndico tenha uma boa administradora que ofereça todo esse conhecimento e suporte sobre as manutenções preventivas e corretivas, além disso deve estar muito bem orientado juridicamente evitando situações onde possa ser responsabilizado civil ou criminalmente pelos seus atos.
