Desabamento de edifício – Aspectos jurídicos quanto a responsabilidade do Síndico

Nota editorial: artigo publicado originalmente em 2022. A atribuição de responsabilidade em acidentes estruturais depende de perícia, nexo causal, legislação aplicável e da conduta concreta de cada agente. Referências técnicas e jurídicas devem ser confirmadas antes de decisões atuais.

Ocorrências graves envolvendo edificações reforçam a importância da manutenção, da documentação técnica e do controle de reformas. Para o síndico, o ponto central é compreender quais deveres de conservação, fiscalização e gestão estão sob sua responsabilidade e quando é indispensável acionar profissionais habilitados.

Responsabilidade depende da causa e das provas

Em uma ocorrência estrutural grave, a apuração de responsabilidade exige análise técnica e jurídica do caso concreto. Devem ser considerados, entre outros fatores, a origem do problema, o histórico de manutenção, eventuais reformas, os documentos técnicos, o nexo causal e a atuação de construtora, condomínio, moradores e profissionais responsáveis.

O prazo de cinco anos previsto no artigo 618 do Código Civil está ligado à garantia de solidez e segurança da obra, mas não permite concluir, isoladamente, quem responderá por um dano. A jurisprudência distingue esse prazo de garantia dos prazos aplicáveis às pretensões de reparação.

Da mesma forma, a existência de falha de manutenção, reforma irregular ou omissão relevante não transfere automaticamente toda a responsabilidade ao síndico. A eventual responsabilização civil ou penal precisa ser individualizada de acordo com a conduta e a participação de cada agente.

O dever de conservação do síndico

O Código Civil, no artigo 1.348, inciso V, inclui entre as atribuições do síndico o dever de diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns. Esse dever se conecta diretamente à responsabilidade do síndico na manutenção predial e à necessidade de agir diante de sinais que indiquem risco ou deterioração.

A conservação e a guarda das partes comuns envolve, além do dever de manutenção preventiva e corretiva de todas as áreas comuns, a obrigação de agir quando surgir qualquer indício de obra no interior de uma unidade privada.

É comum os condôminos pensarem que tratando se de uma unidade privada estão livres para realizar qualquer tipo de obra ou reforma sem se preocupar com os riscos que podem gerar para as estruturas da edificação.

É certo que se o morador realizar uma obra sem qualquer comunicação, gerando problemas, ele deve responder pelos seus atos. Outrossim, se for comprovada a omissão por parte do representante legal do condomínio essa responsabilidade será compartilhada.

Reformas exigem processo técnico e documentação

A ABNT NBR 16280 estabelece requisitos para a gestão de reformas em edificações. Quando uma intervenção exige atividade técnica, o processo deve contar com profissional habilitado e a respectiva responsabilidade técnica — ART, no sistema Confea/Crea, ou RRT, no sistema CAU, conforme a atribuição profissional. Em reformas de unidades privativas, o responsável pela obra deve apresentar ao condomínio a documentação e o plano de reforma aplicáveis antes do início dos serviços.

É primordial e obrigatório contratar responsável técnico, principalmente para obras que possam afetar a estrutura da edificação, em especial aquelas com remoção e aberturas de paredes ou que aumentem o peso da estrutura, como a construção de parede nova ou o uso de pedras. Além do conhecimento técnico para avaliar a possibilidade e a melhor forma de realizar a alteração tais profissionais assumem a responsabilidade por qualquer dano decorrente da obra.

Nas áreas comuns, cabe ao condomínio organizar as manutenções e contratar os responsáveis técnicos necessários. Nas unidades privativas, o síndico deve controlar o processo documental previsto para reformas, exigir os registros e informações pertinentes e interromper ou encaminhar para avaliação técnica situações que indiquem risco ou desconformidade. A análise técnica do projeto e da execução deve permanecer com profissional habilitado, e não ser assumida pelo síndico sem competência profissional para isso.

Uma gestão preventiva também passa por inspeção predial e planejamento de obras, documentação organizada e acompanhamento das recomendações técnicas.

Enfim, em virtude da responsabilidade assumida, é essencial que o síndico tenha uma boa administradora que ofereça todo esse conhecimento e suporte sobre as manutenções preventivas e corretivas, além disso deve estar muito bem orientado juridicamente evitando situações onde possa ser responsabilizado civil ou criminalmente pelos seus atos.