Cuidados do síndico para evitar responsabilização por acidentes durante obras de reforma e manutenção
Especialistas apontam principais fatores que devem ser considerados para manter a integridade humana e patrimonial
Acidentes graves como a queda de sacadas em um edifício em obras no bairro de Meia Praia, em Itapema, ocorrido na semana passada, e que causou a morte de duas pessoas, serve como um importante alerta para síndicos e administradoras. Para garantir a segurança humana e patrimonial na execução de obras e serviços de reforma e manutenção em edificações, sejam elas comerciais ou residenciais, há uma série de regras que devem ser seguidas antes, durante e depois. Os cuidados passam pela contratação de profissionais habilitados, apresentação da documentação exigida, verificação de uso de Equipamentos de Proteção Individual e Coletiva, elaboração do Livro de Ordem e contratação de assessoria técnica para obras de grande porte.
De acordo com o engenheiro civil, especialista em Engenharia de Avaliações e Perícia, coordenador de Engenharia do CREA-SC e sócio do Grupo IRANI, Eduardo Irani Silva, para evitar acidentes durante obras em condomínios, o síndico precisa se ater inicialmente às questões legais. “O síndico deve contratar uma empresa que tenha CNPJ registrado no CREA, pois isso pressupõe que o condomínio terá à frente do trabalho um responsável técnico, que poderá emitir uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) – instrumento legal que atesta a capacidade do profissional de exercer a atividade”, explica.
Na ART são especificados os detalhes da obra ou serviço que serão executados, como contratante, contratado, endereço, resumo do contrato, valor, honorários profissionais, códigos das atividades específicas, entre outros dados de controle.
“Ao anotar a ART, o profissional assume toda a responsabilidade pela execução da obra/serviço, isentando o síndico de eventuais responsabilizações que decorram de falhas técnicas ou acidentes.”
Eduardo Irani Silva
Desta forma, o profissional poderá ser eventualmente responsabilizado civil e criminalmente pelos danos decorrentes da obra, desde que comprovada sua culpa por imperícia, imprudência ou negligência.
Acompanhamento da obra
O segundo ponto que deve ser considerado ao iniciar uma obra, segundo Eduardo Irani, é certificar-se de que os funcionários contratados fazem uso de todos os Equipamentos de Proteção Individual (EPIs) e dos Equipamentos de Proteção Coletiva (EPCs), como por exemplo cintos de segurança, capacetes, andaimes e telas de proteção, que protegem os trabalhadores da construção civil contra acidentes no canteiro de obras. “É necessário empregar na obra este conjunto de equipamentos que irá garantir a segurança dos empregados que trabalham na construção, bem como das pessoas que transitam próximo à obra, ressalta.
Para a perfeita execução da obra, o síndico precisa garantir que o condomínio tenha um contrato de pagamento por etapas realizadas, o qual vai permitir controlar melhor se o serviço está sendo executado de acordo com o programado e conforme as etapas vão sendo concluídas. Neste sentido, o síndico pode valer-se também do Livro de Ordem, documento atualmente exigido pelo CREA para obtenção de CAT (Certificado de Acervo Técnico).
“O livro traz um relato diário de todas as atividades relacionadas a obra/serviço com documentação, fotografias, notas fiscais do serviço e dos equipamentos etc. Ou seja, reúne todas as informações em um único documento, que, ao final da obra, será entregue ao CREA para gerar o CAT.”
Eduardo Irani Silva
O Livro de Ordem garante o cumprimento das instruções técnicas e administrativas, além de ajudar a sanar dúvidas sobre a orientação técnica relativa à obra. “Como se trata de uma determinação recente, muitos síndicos desconhecem esta ferramenta. Mas ele pode exigir que, a cada semana ou mensalmente, dependendo da complexidade da obra, o contratado apresente o livro para o seu acompanhamento. O síndico não tem conhecimento sobre algumas questões técnicas e o livro vai ajudá-lo a entender tecnicamente tudo o que está sendo executado”, orienta o engenheiro.
Assessoria técnica
No caso de obras maiores e que envolvam grandes cifras, segundo Eduardo Irani, é recomendável que o condomínio contrate uma assessoria técnica para fazer o acompanhamento. “Nestas situações em que a obra tem um grau maior de dificuldade e um custo elevado, como a reforma geral da fachada, por exemplo, a contratação de um profissional para fiscalizar e acompanhar o trabalho da contratada é essencial. Este profissional vai se certificar de que tudo está sendo feito conforme o contrato, garantindo maior segurança no canteiro de obras e também dividindo a responsabilidade com o síndico, que, por falta de conhecimento, muitas vezes não se dá conta do que precisa exigir da empresa contratada”, orienta.
Para os condomínios que não têm recursos para fazer a contratação de um assessor técnico, Eduardo Irani aponta uma solução interna. “Sempre que um síndico for eleito vale a pena verificar se há um engenheiro ou arquiteto morando no condomínio. Se houver, a sugestão é que seja feito um convite formal para que ele faça parte do Conselho. Desta forma, durante a execução de obras, ele poderá auxiliar com orientações técnicas, contribuindo para as decisões do síndico referentes a obras e manutenções”, recomenda.
Resposta rápida
Eduardo Irani reforça que todas essas medidas servem como precaução, que devem ser adotadas sempre que for realizada qualquer obra de reforma ou manutenção. No entanto, mesmo tomando todos os cuidados ainda existe o risco de acidentes. E os síndicos precisam estar preparados para agir com rapidez a fim de minimizar os prejuízos. “Em caso de sinistro, primeiro deve ser feito o isolamento de toda a área e a solicitação de vistoria de órgãos competentes que farão uma avaliação se ainda há riscos ou se a situação se estabilizou. Logo após deve-se contratar um laudo pericial, que vai apontar as causas do possível problema e o que deve ser feito para corrigi-lo”, ressalta.
A orientação do engenheiro é que, em caso de acidente, o síndico consulte a opinião de um técnico diferente da empresa que estava executando o serviço. “É fundamental chamar um profissional de fora para avaliar de quem foi a culpa e se foi feito algo errado na execução. Em casos mais complexos, que envolvam estrutura e questões mais técnicas, como no acidente ocorrido em Itapema, somente uma perícia poderá comprovar o que realmente aconteceu. Nesses casos são necessárias todas as vistorias, por parte do CREA, Defesa Civil, Corpo de Bombeiros e prefeitura, para a elaboração do laudo que irá apontar as causas do acidente”, afirma.
De acordo com o resultado do laudo, a responsabilidade pode recair sobre o contratado, o síndico ou ambos.
“Dependendo da gravidade, o síndico poderá sofrer uma ação judicial, respondendo solidariamente pelos prejuízos decorridos do problema e até perder o mandato de síndico por inabilidade. O profissional contratado, além disso, fica sujeito à sanção do CREA, inclusive com possibilidade de ter o registro cassado, sendo impedido de executar outras obras.”
Eduardo Irani Silva
Para ajudar os síndicos a entender melhor todos os procedimentos necessários antes de iniciar uma obra nos condomínios, Irani recomenda a leitura de materiais como o Manual das Áreas Comuns, publicado pelo Sinduscon e o Secovi, e o Manual do Síndico do CREA-SC, além de se informar sobre a Norma 15.575 – Desempenho das Edificações. “Nesses materiais há uma série de dicas e procedimentos que o síndico precisa se ater para poder gerir de forma adequada as obras de reforma e manutenção dos condomínios e também como ele pode se resguardar em caso de acidentes”, afirma.
Manutenção em dia
Síndico profissional há mais de 11 anos, de condomínios comerciais e residenciais de Florianópolis, Rafael Irani da Silva também sócio do Grupo IRANI, conhece bem a importância de respeitar as normas referentes às obras de reforma e manutenção. Além de seguir todos os critérios exigidos para a liberação de uma obra, como a entrega de toda a documentação necessária, ele conta sempre com um parecer técnico antes de iniciar a execução. “Como não sou da área, contrato um escritório de engenharia que faz a análise e dá o parecer sobre o projeto, verificando se ali constam todas as informações necessárias. Só depois deste ‘ok’ deles é que a obra é liberada pelo condomínio e autorizada para a unidade. Esse custo é repassado para o condômino na taxa condominial”, conta.
Quando a obra é na área comum, o síndico segue praticamente o mesmo trâmite. “Fazemos uma pesquisa de mercado para contratar uma empresa que tenha responsabilidade técnica e seja idônea. Também temos o cuidado de deixar tudo documentado fisicamente no condomínio. É importante ter esse histórico porque se mudar a gestão estará tudo registrado”, garante. Além disso Rafael se previne de outra maneira, com as manutenções técnicas previstas pela NBR 5674 – Norma da ABNT, que estabelece os requisitos para a gestão do sistema de manutenção de edificações.
“Assim que a construtora entrega o edifício, o condomínio recebe um plano de manutenção e conservação a ser cumprido. Nos condomínios que administro criamos um plano bem completo baseado nesta norma, que serve para a conservação e para não perder as garantias junto à construtora. Nesses 11 anos percebi que poucas construtoras exigem isso do condomínio. Mas, na minha opinião, é uma medida fundamental porque se você precisar terá a prova de que executou todas a manutenções. Se não fizer e ocorrer um problema, corre o risco da construtora se recusar a cobrir a garantia”, diz.
Segundo Rafael, essas manutenções e revisões têm uma periodicidade diferente para cada sistema. Uma das vantagens, alega, é que 80% das vistorias podem ser feitas pelo próprio zelador. “O zelador preenche um documento sobre cada a vistoria que realizou e também quando ela é feita por alguma empresa especializada, como a de elevadores, por exemplo. Todas as manutenções preventivas realizadas ficam registradas e arquivadas. O plano é o mesmo tanto para manutenções previstas quanto para outras que podem surgir, como uma trinca numa parede”, salienta.
O síndico reitera que o relatório completo é essencial também para se resguardar se houver um acidente. Rafael já sentiu na pele a importância de manter as manutenções em dia e registrar todas as obras e serviços executados.
“Em um dos prédios que administro ocorreu a queda de uma floreira do terraço de uma cobertura. Felizmente ninguém se feriu, mas tivemos que interditar a área, inclusive o bloco do condomínio. Imediatamente identificaram como um problema de execução da obra. Mas se houvesse qualquer questionamento eu teria tudo em mãos para apresentar. Fazer todas as manutenções e registrá-las atesta que tudo que estava ao meu alcance foi feito.”
Rafael Irani da Silva
Saiba mais
Manutenção predial
É um conjunto de procedimentos regulares e programados visando a conservação e a preservação do condomínio e de todas as suas unidades, mantendo sua capacidade funcional e a segurança das instalações, de modo a garantir a integridade das pessoas e do seu patrimônio.
Anotação de Responsabilidade Técnica (ART)
É o instrumento através do qual o profissional registra as atividades técnicas solicitadas, conforme contratos (escritos ou verbais) para o qual o mesmo foi contratado. O síndico deve sempre exigir da empresa ou do profissional contratado que anote sua ART e lhe entregue uma via devidamente quitada, a qual deve ser mantida junto à obra/serviço que será executado para comprovação da regularidade do exercício profissional pela fiscalização do CREA.
NBR 5674 | Manutenção de Edificações – Procedimentos
Estabelece a necessidade do Manual de Operação, uso e Manutenção da Edificação:
- Análise estrutural (trincas, fissuras, recalques, etc.)
- Análise de infiltrações (umidade, manchas, mofos, etc.)
- Análise dos sistemas de reservatórios de água (bombas, etc.)
- Análise das Instalações Elétricas e Incêndio
Responsabilidades do síndico
Estabelecidas em leis (art. 22 da Lei 4.591/64 e art. 1.348 do Código Civil) e em normas regulamentares (convenções de condomínio e regimentos internos). Cabe ao síndico administrar o condomínio por delegação da assembleia de condôminos, assumindo os encargos correspondentes, que incluem a preservação e manutenção do patrimônio coletivo. Em casos de negligência no cumprimento de seus deveres, o síndico poderá ser civil e criminalmente responsabilizado.
- Arquivar todos os documentos entregues (manter atualizados);
- Elaborar, implantar e acompanhar o sistema de gestão de manutenção e o planejamento anual das atividades de manutenção;
- Encaminhar para prévia análise do incorporador, construtor ou projetista ou, na sua falta, de um responsável técnico, alterações, limitações e impedimentos relacionados ao uso dos sistemas da edificação;
- Garantir recursos para as atividades previstas no Plano de Manutenção, em Assembleia;
- Contratar profissionais e/ou empresas legalmente habilitados e registrados no Conselho Profissional (CREA) para os serviços de manutenção (ART dos serviços);
- Exigir Alvará Sanitário/Bombeiros das unidades comerciais.
Manual do Síndico – Manutenção Predial
Confira o Manual do Síndico – Manutenção Predial produzido pelo CREA-SC.
