Responsabilidade do Síndico na Fiscalização de Obras nas Áreas Comuns

Manter um condomínio em pleno funcionamento vai muito além de gerir as finanças ou mediar conflitos entre moradores. Um dos maiores desafios enfrentados pelos síndicos é garantir que obras realizadas nas áreas comuns não apenas atendam aos objetivos esperados, mas também sejam conduzidas de forma segura e sejam cumpridas todas as normas legais.

Ocorre que a fiscalização dessas obras frequentemente é subestimada ou negligenciada, o que pode levar a graves problemas jurídicos, financeiros e, em casos extremos, colocar vidas em risco.

Você, síndico, já parou para refletir sobre o impacto que uma obra pode ter no condomínio como um todo? Não estamos falando apenas do aspecto estrutural, mas também das obrigações trabalhistas, previdenciárias e de segurança que envolvem os colaboradores das empresas contratadas. É nesse momento que sua atuação como gestor deixa de ser apenas administrativa e passa a ter uma relevância estratégica.

O síndico ocupa um papel crucial na prevenção de riscos e na mitigação de danos durante a execução de obras. Sua postura – ou a ausência dela – pode ser o diferencial entre um projeto bem-sucedido e um verdadeiro desastre financeiro e jurídico. Afinal, é ele quem detém a responsabilidade de assegurar que tudo esteja dentro da conformidade legal, e isso inclui fiscalizar de perto as atividades das empresas contratadas e seus colaboradores.

Neste artigo, abordo os principais aspectos que envolvem a fiscalização de obras nas áreas comuns do condomínio, com foco na atuação do síndico em relação à segurança dos trabalhadores, o cumprimento de direitos trabalhistas e previdenciários e as medidas que devem ser adotadas para evitar problemas futuros. Mais do que um guia técnico, este texto é um alerta: a negligência pode custar caro.

A fiscalização não é apenas uma responsabilidade, mas uma obrigação essencial para a segurança do condomínio e, principalmente, para sua proteção enquanto gestor.

Síndico, imagine esta situação: obra realizada nas áreas comuns do condomínio resulta em um grave acidente; colaborador contratado estava sem Equipamento de Proteção Individual (EPI), e o condomínio, que deveria garantir a segurança no local, agora enfrenta ações trabalhistas e danos financeiros irreparáveis. Parece exagero? Não é. Essa é uma realidade que já aconteceu e pode acontecer novamente, e cabe a você, como gestor, evitar que esse cenário se torne o pesadelo do seu condomínio.

Quando se trata de obras nas áreas comuns, a sua responsabilidade vai muito além de contratar uma empreiteira. Como síndico, você é o principal responsável por zelar pela segurança dos moradores, funcionários e terceiros, além de assegurar que todas as normas legais sejam cumpridas. E não cumprir esse papel pode sair muito caro – tanto para o condomínio quanto para você, pessoalmente.

Por que a fiscalização é indispensável?

Muitos síndicos acreditam que contratar uma empresa “aparentemente” qualificada basta para garantir que as obras sejam realizadas de forma segura. Contudo, confiar cegamente na empreiteira pode ser um erro fatal. Como síndico, você deve atuar como um verdadeiro “guardião” das regras e normas, garantindo que todos os processos sejam executados dentro da lei. Entre os pontos mais críticos a serem fiscalizados estão:

· Uso de EPIs (Equipamentos de Proteção Individual): Capacetes, luvas, botas, cintos de segurança e outros equipamentos obrigatórios devem ser usados por todos os colaboradores. A ausência desses equipamentos pode gerar acidentes graves e, consequentemente, ações judiciais contra o condomínio.

· Cumprimento das normas de segurança do trabalho: O síndico deve assegurar que a empreiteira segue as regras das Normas Regulamentadoras (NRs), como a NR-6, que regula o uso de EPIs, e a NR-18, que estabelece as condições de segurança em obras da construção c civil. O síndico deve observar também o cumprimento das normas relacionadas a trabalhos em altura, o que normalmente, acontece por exemplo, em lavagem e impermeabilização de fachada, pintura do edifício, devendo ser observada a NR-35.

• O CREA local, muito provavelmente, irá fiscalizar a obra de seu condomínio.

· Direitos trabalhistas e previdenciários: Não basta apenas contratar uma empresa e esperar que ela cuide de seus colaboradores. O síndico precisa verificar se a empreiteira está cumprindo com o pagamento de verbas trabalhistas, recolhimento de INSS e FGTS. A negligência nesse ponto pode tornar o condomínio corresponsável por débitos trabalhistas e/ou previdenciários.

· Regularidade da empresa contratada: Antes de fechar contrato, é indispensável verificar a idoneidade da empreiteira. Isso inclui a checagem de certidões negativas de débitos trabalhistas, previdenciários e fiscais, distribuidores cíveis, dentre outras. Se a empresa não estiver regular, os prejuízos podem recair sobre o condomínio.

Da Responsabilidade do Síndico

O síndico possui a responsabilidade de zelar pela conservação e manutenção das áreas comuns do condomínio, nos termos do inciso V, do artigo 1.348, do Código Civil. Dessa forma, pode responder:

• Civilmente: pelos danos causados a terceiros em decorrência de obras mal executadas ou que não atendam às normas técnicas e legais.
• Criminalmente: em casos de omissão ou conduta culposa que resulte em prejuízos graves ao condomínio ou aos condôminos.

É importante destacar que a responsabilidade do síndico não é absoluta. Ele pode se eximir da responsabilidade se comprovar que agiu com diligência e prudência, e que o dano ocorreu por força maior ou culpa exclusiva de terceiros. Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESSARCIMENTO DE DANOS MATERIAIS INTENTADA POR CONDOMÍNIO EM DESFAVOR DE SEU ANTIGO SÍNDICO. IMPROCEDÊNCIA NA ORIGEM. INSURGÊNCIA DA PARTE AUTORA.

ADMISSIBILIDADE. INOVAÇÃO RECURSAL. INOCORRÊNCIA. INTERPRETAÇÃO LÓGICO SISTEMÁTICA DAS TESES AUTORAIS.

MÉRITO. AVENTADA A EXISTÊNCIA DE PREJUÍZOS MATERIAIS DECORRENTES DE MÁ ADMINISTRAÇÃO. TESE RECHAÇADA. REQUISITOS ENSEJADORES DA RESPONSABILIDADE CIVIL NÃO DEMONSTRADOS. GESTOR QUE, À LUZ DE SUAS ATRIBUIÇÕES, POSITIVADAS NO ART. 1.348 DO CÓDIGO CIVIL, NÃO COMETEU QUALQUER IRREGULARIDADE, REALIZANDO OS DISPENDIOS NECESSÁRIOS À MANUTENÇÃO DO CONDOMÍNIO. REJEIÇÃO DAS CONTAS QUE, POR SI SÓ, NÃO IMPLICA EM FALHA ADMINISTRATIVA. AUSÊNCIA, ADEMAIS, DE PROVA DE DESÍDIA OU QUEBRA DO DEVER DE FISCALIZAÇÃO DAS OBRAS REALIZADAS NO EDIFÍCIO. INEXISTÊNCIA, OUTROSSIM, DE QUALQUER INDÍCIO DE SUPERFATURAMENTO E CONLUIO ENTRE O SÍNDICO E SEUS FORNECEDORES. FRAUDE E LOCUPLETAMENTO ILÍCITO, PORTANTO, INEXISTENTES. MERA INSFATISFAÇÃO DA ATUAL GESTÃO QUE, CONSEQUENTEMENTE, NÃO ENSEJA INDENIZAÇÃO. ÉDITO MANTIDO.

HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(TJSC, Apelação n. 0000938-85.2012.8.24.0048, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. André Carvalho, Terceira Câmara de Direito Civil, j. 28-03-2023).

O custo da negligência pode ser devastador

Agora, pense nos possíveis danos que uma fiscalização malfeita pode causar:

· Um acidente de trabalho grave pode levar a indenizações milionárias, que seriam rateadas entre todos os condôminos.

• Processos trabalhistas e ações de regressão podem envolver o síndico diretamente, resultando em desgaste emocional e financeiro.
• Além disso, imagine o impacto na sua reputação como síndico, algo difícil de recuperar após um episódio de negligência.

A falta de fiscalização não só coloca o condomínio em risco financeiro, como também pode trazer consequências legais para você como gestor. Lembre-se: o síndico pode ser responsabilizado civil e até criminalmente em casos de negligência ou imprudência comprovada.

Como agir de forma proativa e evitar problemas?

Para evitar esses riscos, o síndico deve adotar uma postura ativa e preventiva:

1. Exija documentação da empreiteira: Antes de iniciar qualquer obra, solicite certidões negativas, contratos sociais e comprovações de regularidade fiscal e trabalhista da empresa.

2. Monitore os trabalhadores: Verifique regularmente o uso de EPIs e o cumprimento das normas de segurança. Não hesite em interromper a obra se perceber irregularidades!

3. Formalize tudo por escrito: Toda comunicação com a empreiteira e seus colaboradores deve ser documentada para evitar futuros problemas.

4. Contrate uma assessoria especializada: Sempre que possível, conte com o suporte de um advogado ou consultor especializado em gestão condominial para orientá-lo.

Estar síndico é muito mais do que gerenciar finanças

A função de síndico vai muito além de equilibrar as contas e resolver conflitos entre vizinhos. Quando o assunto é obra, a sua atuação é determinante para garantir a segurança de todos e proteger o patrimônio coletivo. Não encare a fiscalização como um detalhe. Ela é uma obrigação legal e moral que pode evitar enormes prejuízos financeiros e emocionais.

Lembre-se: o barato pode sair caro. Não fiscalizar adequadamente uma obra nas áreas comuns pode custar a você e ao condomínio muito mais do que o tempo e esforço para garantir que tudo seja feito dentro da lei. Esteja atento, seja proativo e priorize sempre a segurança e a conformidade legal.

Por Sabrina Sayeg, Advogada Especializada em Direito Imobiliário, com expertise em Condomínios.