Diferentes no funcionamento, parecidos na gestão
Administradoras apontam o que muda na forma de gerir condomínios comerciais em relação aos residenciais
Os condomínios residenciais são o lugar de moradia, onde as pessoas vivem, dormem e estão em seu ambiente mais íntimo. Enquanto os condomínios empresariais são usados como local de trabalho, portanto são mais formais, têm horários de funcionamento diferentes, os vizinhos são outras empresas e as pessoas entram e saem o tempo todo. Assim como há muitas características que diferem os condomínios residenciais dos comerciais, há muitas similaridades na gestão. Mudam questões como por exemplo, o controle de acesso devido ao grande fluxo de pessoas e a manutenção de equipamentos utilizados com maior frequência. Porém, ambos demandam de administradoras e síndicos a mesma dedicação, disponibilidade e competência na administração.
Há três anos no mercado, a administradora MX8 é responsável pela administração do Riviera Concept – primeiro complexo multiuso de Santa Catarina, que abriga salas comerciais, escritórios, o Hotel Hilton Garden Inn e apartamentos residenciais (em fase de construção) – situado na Praia Brava, em Itajaí. O edifício de escritórios contempla 25 andares, 196 salas, 20 lojas e um estacionamento rotativo. Sócia-proprietária da MX8, Martinha Silva explica que a empresa administra, há quatro meses, os três condomínios que o complexo engloba.
Administradora também do Brava Beat Corais, Martinha conta que a administração do Riviera é a primeira experiência com condomínios comerciais. Apesar do pouco tempo, a administradora garante que já percebeu algumas diferenças na gestão destes dois tipos de empreendimento. “A quantidade de pessoas é muito maior e tem muita rotatividade de condôminos. E por serem salas comerciais o tratamento é mais formal, não nos permite a mesma intimidade que temos com os condôminos de um residencial. No residencial as pessoas estão na sua casa, então costumam estar mais abertas e expostas”, acredita.
Atendimento e demandas
O tipo de atendimento aos condôminos de um edifício comercial também é um pouco diferente, assim como as demandas. “Eles estão sempre requerendo documentação, matrícula, ligações de água e energia elétrica, essa papelada que as imobiliárias precisam quando tem uma locação. Nós temos que dar essa assistência, passar todas as regras do condomínio, informar sobre horários de mudança e obra. O envolvimento é maior com o locador, quem está alugando precisa deixar tudo bem registrado. Por conta da rotatividade são mais comuns também problemas como a inadimplência, o que requer uma equipe de cobrança mais atuante”, sinaliza.
O advogado Wagner Magri, sócio da MX8, concorda que a demanda do comercial exige um pouco mais da gestão, mas enfatiza que a dedicação é a mesma para os dois tipos de condomínios. “Para ambos é necessário dar um retorno rápido, orientar e solucionar os problemas ou mesmo negar uma solicitação se for o caso. No comercial é muita solicitação de tags de estacionamento, autorização de ingresso de clientes e prestadores de serviço e dúvidas com relação aos procedimentos. O Riviera tem uma ocupação de mais ou menos 40% e dos mais variados segmentos, de consultórios médicos a corretoras de investimentos, portanto as solicitações são mais recorrentes e pontuais”, afirma. Além disso, no condomínio funcionam também a Justiça Federal e a Procuradoria do Estado de Santa Catarina. “É um público que exige um olhar diferenciado por ser mais exigente”, complementa Martinha.
Atenção à recepção
Magri ressalta também que condomínios comerciais do porte do Riviera exigem uma maior atenção na recepção. Segundo ele, na parte de autorizações, a recepção precisa estar sempre sincronizada com as orientações da administração. “Nós pedimos preferencialmente que as solicitações venham por e-mail porque fica mais fácil de distribuir para os setores responsáveis”, diz. Para facilitar esse processo, a administradora também está implantando uma ferramenta digital de gestão. “Essa nova plataforma vai gerir de forma online a parte de documentação e requisição, onde o próprio condômino vai poder baixar os documentos que ele necessitar”, acrescenta Martinha.
Como o Riviera tem uma recepção que funciona 24 horas, a equipe também deve ser bem preparada. “O segredo é ter uma boa empresa parceira, que vai dar o suporte necessário às pessoas que trabalham à noite, pois os inquilinos precisam saber a quem recorrer se houver necessidade. Temos uma empresa terceirizada responsável pela recepção e a segurança, que é outro ponto de atenção importante em edifícios comerciais”, destaca Martinha. Para garantir a segurança, o Riviera conta com um moderno sistema de acesso aos elevadores. “Quando o visitante chega, ele faz um cadastro e ganha um cartão que o libera somente para a área dos elevadores, então temos o controle de todo mundo que acessa a torre. Outra vantagem é que o elevador para somente no andar que o visitante informou. Isso evita que pessoas circulem onde não precisam, tanto que no elevador não existe botoeira”, ressalta.
No que se refere à manutenção, Magri salienta que os elevadores, pelo grande fluxo diário, exigem um olhar um pouco mais detalhado dos equipamentos. Segundo Martinha, outra diferença de condomínios residenciais e comerciais em relação às manutenções é a questão dos horários. “Há situações pontuais que precisam ser analisadas. Por exemplo, você não pode programar a limpeza da caixa d’água durante a semana porque o consultório de dentista não pode ficar sem água. Então, determinadas manutenções têm que ser agendadas para um sábado, e claro, sempre comunicando com bastante antecedência para que o condômino não seja prejudicado no seu negócio”, alerta.
Diferenças básicas
O Síndico profissional Sérgio Luís dos Santos administra em torno de 35 condomínios, sendo sete comerciais e três mistos (salas comerciais e apartamentos) —dentre eles, o Condomínio Stein Tower, o Centro Clínico Augusta Pradi e o Condomínio Alfred Nobel. Com experiência de 16 anos como síndico, Santos garante que o desafio de gestão é o mesmo nos dois tipos de condomínio, apesar de haver algumas diferenças básicas. “Como os horários de funcionamento são distintos, as demandas ocorrem em momentos diferentes, como no caso de obras e mudanças. Além disso, no fim de semana, o síndico é menos acessado nos edifícios comerciais porque as pessoas costumam trabalhar de segunda a sexta. Já no residencial, a maioria está em casa nestes dias e é quando aparecem mais dúvidas, conflitos e reclamações”, observa.
Na opinião de Santos, a administração de condomínios comerciais é relativamente mais fácil e tranquila do que a dos residenciais. “Há uma série de situações que geram atritos entre moradores e questões que são mais difíceis para o gestor administrar. Uma delas, que diferencia o condomínio residencial do comercial, é a existência de áreas de lazer, com playground e piscina, que necessitam de cuidados por conta do grande fluxo de crianças. Além disso, existem outros aspectos, como barulhos causados por crianças, uso de salto alto e animais de estimação. Tais situações praticamente inexistem nos edifícios com salas comerciais. “Para mim, administrar diariamente os conflitos entre as pessoas é a parte mais desgastante da gestão condominial”, pondera.
O síndico e administrador deixa claro, no entanto, que isso não significa que não há problemas e queixas em condomínios comerciais. “Nestes edifícios são mais rotineiros problemas relacionados a vazamentos, infiltrações, controle remoto e interfone que não funcionam, ou seja, são ligados ao funcionamento do empreendimento e a questões mais técnicas”, avalia.
Mas há uma situação complicada, segundo Santos, que é mais frequente nos edifícios comerciais que administra. O uso indevido do estacionamento por motoristas que observam determinada vaga de garagem sem uso ou prestadores de serviços com entrada autorizada que param em qualquer lugar. Quando o proprietário da vaga chega, se depara com um carro na sua vaga e acaba parando em outra desocupada, que também não é a sua. Isso gera uma reação em cadeia que mobiliza diversos funcionários do condomínio, atrapalhando a rotina e gerando diversos transtornos, até que se descubra quem são os donos dos veículos estacionados indevidamente”, destaca.
