Planejamento, comunicação fluida e transparente, acompanhamento técnico são sinônimos de sucesso de uma obra condominial
Pensou em reforma, seja pequena ou grande, pontual ou estratégica, de manutenção ou mesmo para repaginar um espaço, lá vem a dor de cabeça. Se para quem mora numa casa muitas já são as questões para se resolver, imagina dentro de um condomínio, com centenas de pessoas envolvidas.
Mas, não precisa e não deve ser sempre assim. Agenor Piasseski, síndico por quatro gestões do edifício Águas Verdes, no bairro Ingleses, em Florianópolis, que o diga. É no residencial, formado por seis blocos e 150 apartamentos, ocupados por moradores e inquilinos – fixos e de temporada, que ele coloca em prática suas habilidades, adquiridas ao longo de anos.
“A vivência em gestão condominial me mostrou que a transparência é a melhor forma de gestão.”
Agenor Piasseski
Administrar um condomínio – seja qual for o porte – requer sim, competências e cuidados especiais, principalmente no quesito documentos. Se estes ficam relegados, insurgem as penalizações em cargas elevadas. Da mesma forma ocorre com obras e reformas. Segundo Piasseski, a manutenção preventiva, quando inexistente, aí sim pode trazer dores de cabeça e muitos problemas cíveis e até criminais. Ou seja: obras em áreas condominiais, quer em espaços comuns ou privados, devem ser muito bem pensadas e planejadas.
Um exemplo recente de êxito numa reforma, o síndico compartilha aqui com os leitores do Síndicos Planning. O trabalho conduzido por ele envolveu a pintura das fachadas dos seis blocos do residencial, finalizado em novembro do ano passado.
“Foi, sem dúvida, uma obra muito bem planejada e, não por menos, muito bem executada. Os moradores sequer tiveram do que reclamar, nem do que foi feito, nem da parte financeira, que foi organizada em detalhes”, destaca Piasseski.
Também, pudera. O planejamento começou há, pelo menos, dois anos antes da obra na prática. Conforme o experiente síndico, tudo partiu da observação constante, da visualização, das inspeções periódicas e rotineiras. Uma vez identificada tal necessidade, naturalmente iniciaram as reuniões com o corpo diretivo, ou conselho e, sem mais demora, foi feito o agendamento de uma assembleia para tornar a necessidade da pintura, neste caso, conhecimento de todos os condôminos. “É o momento de ouvir, anotar, registrar”, lembra Piasseski.
A partir daí, da sensibilização daqueles que usufruem de alguma maneira do imóvel, seja proprietário ou inquilino, foram iniciadas as pesquisas junto às empresas de mão de obra qualificadas para a prestação do serviço, sobre suas referências no mercado, orçamentos e por aí vai. Com essas e outras informações pertinentes coletadas, mais uma vez fez-se uma assembleia para a apresentação das propostas, apenas das prestadoras que se adequaram às exigências, se interessaram pelo trabalho, claro, e apresentaram um relatório técnico do que fariam. Tudo exposto de forma minuciosa, para que não ficasse dúvida entre os condôminos.
Como o objetivo era a pintura de seis blocos de edifícios, além das empresas interessadas, também foram procuradas lojas de tintas. O processo foi muito bem conduzido porque desde o início, foram confrontados laudos técnicos, tanto das empresas quanto da fornecedora de tintas. Dessa maneira ficou menos dificultoso convencer os condôminos na assembleia.
Invista em uma empresa especializada e comprometida
Mais de 10 empresas participaram do processo seletivo para a realização da pintura do Condomínio Águas Verdes. A escolhida foi a Engecon Reformas Prediais, atuante no mercado da Grande Florianópolis, especializada em lavação, restauração, pintura, armadura exposta e colocação de revestimentos cerâmicos.
Especificamente no residencial do bairro Ingleses a empresa ficou responsável pelos serviços de lavação, restauração, textura e pintura das fachadas. Por se tratar de um condomínio de seis blocos (consideravelmente grande) e, ainda, pelo enfrentamento da pandemia, o trabalho levou um tempo a mais para ser concluído. A reforma iniciou-se em setembro de 2019 e foi até novembro de 2020. A equipe de profissionais variava entre oito a 10 colaboradores, diariamente, além do encarregado geral, presente para organização e fiscalização dos serviços contratados, visando uma entrega satisfatória e de qualidade.
Essa reforma foi realizada por etapas, por blocos conforme acordado com o síndico do condomínio. Sempre havendo um cronograma antecipado por ambas as partes, para aviso aos moradores, que tinham tempo hábil para a retirada de seus veículos das garagens, dos pertences nas sacadas e fechamentos das janelas para a devida execução dos serviços. Esta comunicação com antecedência tornou mais fácil o isolamento da área, a montagem dos equipamentos e materiais. “A maior dificuldade, quando se trata de uma reforma desse porte, é a execução dos serviços quando não há uma comunicação clara e objetiva entre o síndico responsável e os moradores, no qual dificulta e atrasa o andamento da reforma. Nesse ponto a Engecon só tem a agradecer ao síndico Agenor e ao conselho de obras do condomínio pela pontualidade e agilidade com a empresa. Só assim foi possível manter e cumprir o cronograma sempre em dia”, declara Julio Eduardo de Jesus, gerente de obras da Engecon.
Fiscalização técnica é garantia de obra executada com sucesso
Leva tempo planejar uma obra, uma reforma. Mas quanto mais detalhado for o processo anterior, executar se torna mais fácil, maior é a satisfação durante o serviço e, consequentemente, com o resultado final.
Agenor Piasseski buscou todas as garantias possíveis para evitar dores de cabeça futuras. Além de operar com uma empresa especializada como a Engecon, o gestor condominial se resguardou também com a contratação de um engenheiro civil, para que esse confirmasse a cada etapa da pintura, o realizado em conformidade com os relatórios apresentados pelo prestador de serviço e pela revendedora de tintas.
“Fui contratado pelo gestor do Residencial Águas Verdes como responsável pela fiscalização do serviço que seria realizado. Entrei como um “meio de campo” entre a execução e o condomínio, uma espécie de garantia de que o trabalho seria executado da maneira correta”, explica o engenheiro Rodrigo Carlesso de Oliveira, da Lyra Engenharia e Arquitetura, profissional que acompanhou presencialmente, do início ao fim, a repaginação das fachadas.
No caso específico do Águas Verdes, destaca o engenheiro, a equipe de mão de obra era muito qualificada. Sendo assim, seu trabalho foi mais voltado para o registro das técnicas empregadas, ajuste de algumas técnicas em pontos específicos e controle de qualidade do que estava sendo executado. Além de algumas sugestões ao condomínio de complementos que deveriam ser realizados para garantir que o trabalho de recuperação de fachada não fosse prejudicado por outros problemas não relacionados.
Eis aí a importância de se aliar a profissionais qualificados, com conhecimento e experiência na condução de uma obra. Para Carlesso, a principal vantagem de se contratar um responsável técnico é a garantia de que está sendo executado o que precisa e da maneira correta. Outras vantagens são o registro das atividades para uma possível garantia de obra ( as ARTs – Anotação de Responsabilidade Técnica), o acompanhamento físico para auxílio nos pagamentos e o embasamento técnico para tomada de decisões.
“E mais: muitas das técnicas empregadas por trabalhadores com experiência ou estão desatualizadas ou não surtem o efeito desejado, apenas postergando um problema que não deixa de existir, e cabe ao responsável técnico presente (e isso é de extrema importância, pois muitos responsáveis apenas “assinam a obra”) trazer as melhores técnicas e definir qual técnica será empregada em qual local”, finaliza.
