Fazer laudo técnico faz condomínios assegurarem direitos previstos na garantia da obra
Umidade, infiltrações, problemas na pintura, no piso ou mau funcionamento de equipamentos, como churrasqueiras que fazem a fumaça voltar para os apartamentos, são problemas que costumam gerar dor de cabeça em moradores e gestores de condomínio. Além de atrapalharem a vida dos condôminos, estas questões podem acabar gerando altos custos de reparo.
Garantia da obra: atenção aos prazos e ao tipo de vício
Os direitos relacionados a vícios construtivos dependem do tipo de problema, da relação jurídica e dos prazos aplicáveis. O artigo 618 do Código Civil prevê prazo de cinco anos para a responsabilidade do empreiteiro quanto à solidez e à segurança da obra. Em relações de consumo, também podem incidir regras do Código de Defesa do Consumidor. Por isso, não é correto tratar todos os componentes e defeitos da edificação como sujeitos a um único prazo geral.
Nota editorial — atualização 2026: desde 2023, a ABNT NBR 17170 estabelece diretrizes e prazos tecnicamente recomendados para garantias em edificações. Para empreendimentos anteriores à sua vigência, devem ser considerados também o termo de garantia, o manual da edificação, as normas aplicáveis ao período da construção e a análise técnica e jurídica do caso concreto.
“A garantia vale tanto para vícios aparentes, problemas percebidos no momento da entrega, quanto para vícios ocultos, casos que só são descobertos com o passar dos anos. Nestas situações, a garantia conta a partir da hora em que o problema passa a ser perceptível”, explica o engenheiro civil, Rafael Razeira, da of7 Projetos Arquitetura e Engenharia.
“A construtora deve entregar ao condomínio um jogo completo dos projetos (arquitetônico e complementares) impresso e uma versão digital, além de uma lista com a relação dos fornecedores e seus prazos de garantia. Esses documentos devem ser muito bem arquivados pelos síndicos, já que são uma espécie de certidão de nascimento.”
Thiago Cruz, of7 Projetos Arquitetura e Engenharia.
Por que o laudo técnico ajuda o condomínio
A elaboração de um laudo técnico por profissional habilitado ajuda o condomínio a registrar manifestações patológicas, organizar evidências e fundamentar a comunicação com construtora, incorporadora, fornecedores ou prestadores. O documento não garante, por si só, o reconhecimento de responsabilidade, mas fortalece a análise técnica e pode ser relevante em negociações ou processos judiciais.
Para uma visão mais ampla, veja também inspeção predial e planejamento de obras e o guia sobre o que fazer antes de pedir orçamentos para obras em condomínios.
Quais são os prazos de garantias recomendados para cada elemento da obra
De acordo com a tabela D.1 da Norma de Desempenho de Edificações Habitacionais da ABNT – NBR 15575:2013, o prazo de garantia dos sistemas, elementos, componentes e instalações podem variar de um a cinco anos. Confira os principais itens e prazos:
