Obras sem estresse

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Entenda como o síndico deve proceder para evitar transtornos e garantir a segurança dos moradores em períodos de reformas ou obras de manutenção

Foto: Divulgação

É normal que o condomínio passe por obras. Afinal, é de grande importância manter a manutenção em dia e fazer melhorias que valorizam o imóvel. No entanto, no cotidiano de um edifício são poucas as ações que geram mais transtornos do que reformas e obras. Quebra da rotina, barulho, escassez de água, entre outros contratempos comuns nestas circunstâncias, podem deixar síndico, colaboradores e moradores com dor de cabeça. A solução para evitar ou minimizar esses problemas é um planejamento adequado e a administração eficiente da obra.

O planejamento e a gestão da obra são de responsabilidade do síndico, que, embora não seja especialista no assunto, é a pessoa que deverá acompanhar todos os serviços antes, durante e depois da obra ou reforma. Engenheiro civil e especialista em Engenharia de Avaliações e Perícias, Álvaro Ling Junior explica que existe uma norma brasileira regulamentadora, a NBR 16280, de 2015, que trata da reforma em edificações/sistema de gestão de reformas. O seu objetivo é promover a segurança, o bem-estar e o bom convívio de todos os moradores, seja de forma direta ou indireta.

“Essa norma surgiu com a queda do edifício Liberdade no Rio de Janeiro, em 2012, que resultou no desabamento de outras duas edificações e vitimou 23 pessoas. Eles iniciaram a reforma em um andar do prédio que acabou ruindo por mexerem em um elemento estrutural. Como não havia acompanhamento de um profissional capacitado, o síndico acabou indiciado por homicídio culposo”, ressalta. Essa tragédia, afirma, provoca um questionamento importante: e se o síndico tivesse sido mais exigente, esse acidente poderia ter sido evitado? “Evitado não, mas o síndico estaria resguardado documentalmente e seria bem mais difícil indiciá-lo por homicídio culposo”, argumenta Ling Junior.

Responsabilidade do síndico

As responsabilidades dos síndicos estão estabelecidas em leis (art. 22 da lei 4.591/64 e art. 1.348 do Código Civil) e em normas regulamentares (convenções de condomínio e regimentos internos). De acordo com a legislação, cabe ao síndico administrar o condomínio por delegação da assembleia de condôminos, assumindo os encargos correspondentes, que incluem a preservação e manutenção do patrimônio coletivo. Em casos de negligência no cumprimento de seus deveres, o síndico poderá ser civil e criminalmente indiciado.

Segundo o engenheiro, ao iniciar uma reforma em um apartamento do prédio, por exemplo, o síndico deve passar para o proprietário a convenção e o regimento interno do condomínio e exigir dele uma documentação da reforma, com a proposta da obra, um laudo técnico que vai descrever a situação atual e o que vai ser feito, e uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) de um profissional qualificado. “Na sequência, ele deve requerer a atualização do manual de operação, uso e manutenção da edificação quando necessário, e só então liberar essa reforma ou intervenção no apartamento”, explica.

Quando o síndico libera a obra, explica Ling Júnior, está automaticamente assumindo a responsabilidade por ela. “Como o síndico não tem habilitação técnica para chancelar essa reforma, precisa se resguardar buscando um profissional capacitado para representar o condomínio. É necessário o aval de dois profissionais porque cada um tem um papel distinto: o engenheiro do proprietário é o responsável pelo projeto e execução interna do apartamento, enquanto o profissional contratado pelo condomínio vai atestar se a conjuntura da obra, ou seja, toda a estrutura oferecida pelo prédio, irá suportar essa intervenção”, ressalta.

O passo seguinte para o síndico é formalizar a autorização da obra junto à administradora do condomínio e informar todos os moradores sobre o período em que ela transcorrerá. “Durante a obra o síndico também tem a obrigação de fazer o acompanhamento para verificar se está sendo feito o que foi relatado e, no final da obra, avaliar se o resultado final corresponde ao que foi proposto. No final da obra, ele ainda deve cancelar por escrito a autorização da entrada de insumos e prestadores de serviço, e arquivar toda a documentação junto à administradora”, observa.

“Durante a obra o síndico também tem a obrigação de fazer o acompanhamento para verificar se está sendo feito o que foi relatado e, no final da obra, avaliar se o resultado final corresponde ao que foi proposto.”

Aval técnico e registros da obra

Ling Junior reforça que é de extrema importância que o síndico siga esses procedimentos em toda e qualquer reforma ou obra de manutenção, tanto nas unidades habitacionais quanto na área comum do condomínio, para evitar problemas futuros. “Se por acaso no período da obra houver algum acidente porque o síndico não se ateve aos detalhes de segurança, ele estará sujeito a ser notificado ou intimado. O síndico não entende de obra, não é técnico. A função dele é ser um gestor do condomínio e delegar os trabalhos a profissionais capacitados. Então, assim como o condomínio busca assessoria jurídica e administrativa, é muito prudente que busque também a consultoria de engenheiros no caso de obras, que poderão dar esse respaldo técnico”, enfatiza.

Para as obras em áreas comuns, o engenheiro destaca ainda a necessidade de o síndico fazer um registro detalhado de tudo que será feito. “É importante ter um caderno pós-obras com todos os materiais utilizados, os encaminhamentos e procedimentos realizados, assim como um cadastro de fornecedores. Por exemplo, se ele usou determinada tinta para fazer uma pintura, é interessante anotar onde foi comprada e a especificação do produto, como nome da cor, número e lote. Assim, se precisar refazer o serviço mais adiante, saberá qual produto comprar. Esses cadernos, à medida que forem criados, também poderão ser anexados ao manual de operação, uso e manutenção”, sugere.

Melhorias que podem ser feitas no condomínio

Segundo o artigo 1.341 do Código Processual Civil Brasileiro (CPC), as benfeitorias feitas em condomínios são divididas em três categorias:

  1. Úteis
    São aquelas que aumentam ou favorecem a utilização de um bem de todos como, por exemplo, a implantação de coberturas para estacionamento e a instalação de um sistema de segurança. Para este tipo de obra, o CPC determina que deve ser realizada uma votação na assembleia geral do condomínio e que, para aprovação, é necessário 50% dos votos + 1.
  2. Necessárias
    São as obras que objetivam conservar ou impedir a danificação de um bem. São exemplos de obras necessárias a pintura do prédio, a melhoria da acessibilidade ao prédio, reparos elétricos, entre outros. Para este tipo de obra, o CPC também determina que deve ser realizada uma votação na assembleia geral do condomínio e que, para aprovação, é necessário 50% dos votos + 1. Exceto para casos emergenciais, como o reparo de uma fiação elétrica devido ao risco de incêndio, a lei permite a execução sem que ocorra a aprovação dos condôminos.
  3. Voluptuárias
    São denominadas as obras relacionadas a estética do condomínio como, por exemplo, a decoração do jardim ou hall de entrada, a reforma do salão de festas, etc. O processo de aprovação de obras voluptuárias é um pouco diferente das demais, pois precisam apenas do consentimento de 2/3 dos condôminos presentes na assembleia geral.

Conheça as responsabilidades do síndico

  • Responsabilidade ético-profissional
    Limites de atribuição sujeitos à advertência, censura pública, suspensão e cassação do registro profissional.
  • Responsabilidade técnica
    Habilitações específicas segundo sua formação, sujeito a medidas administrativas de ética disciplinar.
  • Responsabilidade civil
    Responsabilidade legal por dano moral ou material, imediatos ou futuros, sujeitos às penas do Código Civil.
  • Responsabilidade trabalhista
    Relações entre profissionais, empregador e seus empregados – conforme CLT – sobre a segurança acidentária e garantias previdenciárias.
  • Responsabilidade criminal
    Prática de crime ou contravenção, doloso ou culposo, por negligência, imperícia ou imprudência, sujeito à multa, detenção e até prisão.

Como planejar e gerir a obra

É indicado que os gestores do condomínio ou equipe que coordena a assembleia formem uma comissão responsável por acompanhar o andamento da obra e sigam duas dicas que podem ajudar neste processo. Confira:

  1. Planejamento
    Todos os detalhes são extremamente importantes na fase de planejamento de uma obra ou manutenção. Pense no cronograma da obra, na escolha dos fornecedores e materiais utilizados, na logística e mudança de rotina dos moradores, nas requisições e autorizações necessárias e na contratação de uma empresa de construção civil caso necessário.
  2. Gestão de gastos
    Certamente, todos os pontos citados no planejamento precisam estar de acordo com o orçamento disponível para a obra. Imprevistos podem acontecer, mas esses devem ser um “problema” pontual e não corriqueiro. Mantenha o controle do investimento tomando nota de todos os pagamentos e acompanhando se está dentro do planejado desde a fase de aprovação da ação.
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