Divergências sobre as formas de rateio

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Divisão de despesas por fração ideal é a regra geral prevista em lei, mas o condomínio pode adotar outro modelo se houver alteração da convenção

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As formas de rateio das despesas condominiais são motivo constante para divergências entre condôminos, muitas vezes chegando até a esfera judicial. O Código Civil prevê que a regra geral para o rateio é por fração ideal, ou seja, o cálculo é feito de acordo com o tamanho da propriedade privada e área comum que seja proporcionalmente atribuída àquela unidade. No entanto, o condomínio pode decidir por outras modalidades, como o rateio por unidade ou misto, desde que seja aprovada a alteração da convenção.

O artigo 1.336, inciso I do Código Civil (Lei 10.406/2002), estabelece que, salvo disposição em contrário na convenção, o rateio das despesas se dará pela fração ideal do solo que a unidade condominial ocupe. Segundo Jean Gabriel Barros, sócio da Tambosi, Barros & Marcos Advogados Associados e atuante da Advocacia Empresarial, Imobiliária e Condominial, esta regra já estava prevista no artigo 12 §1º da 4.591/64 (Lei de Condomínios e Incorporações Imobiliárias), que foi absorvida em parte quando entrou em vigor no Código Civil atual.

“O rateio por fração ideal é uma forma legal, visto que previsto em lei, como regra. Ou seja, valerá esta forma de rateio mesmo que a convenção não o especifique, pois, nesta situação, esta lacuna da convenção é suprida automaticamente pela regra legal. No caso, para que se estabeleça o rateio de outra forma, deve estar aprovada alteração da convenção por 2/3 dos condôminos.”

Jean Gabriel Barros

Barros explica que nos condomínios onde o rateio é regido pela fração ideal, raramente existe na convenção uma “flexibilização” em relação às unidades maiores. Ou seja, seguindo a regra geral do rateio, as unidades maiores pagam mais por todos os serviços ou despesas do condomínio e, em muitos casos, também por obras, manutenções ou pinturas. “A discussão destes condôminos é justamente esta: “pagar mais pela mesma utilização que os demais”, pondera.

“As ações em andamento visam a nulidade da cláusula de rateio por fração ideal, se apegando no fundamento de que há por parte dos condôminos um enriquecimento ilícito, pois repassam a quem tem unidade maior um custo maior, sem que haja uma despesa proporcionalmente maior”, observa.

Rateio por unidade

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A síndica Bárbara Lenzi de Lavor, proprietária da empresa Lavor Síndico Profissional, que atua há 10 anos em Joinville, conta que entre os mais de 50 condomínios que administra – residenciais, comerciais e industriais – a forma mais utilizada ainda é por fração ideal, mas está se tornando comum ratear as despesas por unidade. “Muitos proprietários de coberturas ou apartamentos giardinos (com jardim ou área estendida) estão entrando com requerimento no condomínio e até mesmo com ação judicial para que a taxa condominial seja dividida de outra forma”, afirma.

Segundo Bárbara, normalmente o morador primeiro notifica extrajudicialmente, solicitando que o condomínio faça uma assembleia para alterar a convenção. “Quando não há assembleia, não tem o quórum necessário de moradores ou a mudança não é aprovada, alguns condôminos apelam para a Justiça. Já tivemos casos de moradores que conseguiram alterar a convenção, assim como houve situações em que o morador da cobertura entrou com ação e perdeu porque o juiz entendeu que, como o condomínio prevê o rateio por fração ideal, não há enriquecimento ilícito. O resultado das ações muda caso a caso, dependendo da interpretação de cada juiz”, avalia.

Na opinião de Bárbara, a forma mais justa de rateio é por unidade.

“Acredito que devem ser cobradas por unidade as despesas ordinárias, e as que envolvam a metragem do apartamento, cobradas proporcionalmente ao seu tamanho. Porque além da questão das coberturas, há outras situações, como por exemplo, unidades normais que têm duas vagas de garagem. Nesse caso, seria justo que se cobrasse mais do apartamento com duas garagens do que daquele com apenas uma vaga. Para mim, teria que ser cobrado por unidade, mas que a convenção exigisse que o morador fizesse o pagamento por fração quando a despesa corresponder à fração ideal.”

Bárbara Lenzi de Lavor

O advogado Barros também ressalta que hoje as construções são muito diferentes do que eram no passado e que há em um mesmo condomínio dois, três tipos de apartamentos, prédios mistos (comercial/residencial), porém, não houve uma modernização da lei neste sentido. “Já existem vários estudos sobre formas mais justas, ou melhor, mais modernas, de rateio das despesas condominiais, como o rateio misto. Divide-se igualmente as despesas, cujo uso é igualitário e por fração, aquelas cujo uso é adequado ao tamanho do imóvel. Porém, para validar qualquer forma diversa é necessário aprovar a alteração da convenção”, adverte.

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Apelo à Justiça

Em situações em que o condômino entra com a ação judicial, Barros destaca que o primeiro ponto é que o síndico ou a administradora entenda a discussão e o alcance dela. Depois, deve ser levado ao conhecimento dos demais condôminos, mediante Assembleia Geral, e apresentada a defesa. “O Judiciário, nos últimos quatro ou cinco anos, tem se deparado com diversas ações pretendendo discutir a nulidade do rateio por fração ideal. Este grande volume de ações é originário de um processo de Minas Gerais, onde o juiz local deu ganho de causa ao condômino e o Tribunal de Justiça confirmou a sentença”, explica.

Após isto, complementa o advogado, o condomínio recorreu para o Superior Tribunal de Justiça (REsp. 1.104.352-MG), pretendendo reverter a decisão, já que o entendimento do STJ é no sentido de ser totalmente legal o rateio por fração ideal. Porém, faltou ao condomínio o preenchimento de requisitos processuais necessários para análise do recurso, o que fez com que fosse rejeitado e mantida a decisão que dava ganho de causa ao condômino. Após isto, complementa o advogado, o condomínio recorreu para o Superior Tribunal de Justiça (REsp. 1.104.352-MG), pretendendo reverter a decisão, já que o entendimento do STJ é no sentido de ser totalmente legal o rateio por fração ideal. Porém, faltou ao condomínio o preenchimento de requisitos processuais necessários para análise do recurso, o que fez com que fosse rejeitado e mantida a decisão que dava ganho de causa ao condômino.

“Entretanto, a imprensa e alguns juristas, em uma grave falha de interpretação, divulgaram que o STJ havia mudado a regra do rateio. Analisando a decisão, observa-se claramente que o STJ não alterou ou invalidou a regra geral do rateio por fração ideal. Na verdade, sequer analisou ou se manifestou sobre ela. O que fez foi apenas manter uma decisão já existente. Inclusive, diante da confusão na interpretação dada a esta decisão, o próprio STJ emitiu uma nota explicando o caso, confirmando que não houve análise do mérito, ou seja, não houve modificação na forma de rateio.”

Jean Gabriel Barros

O advogado ressalta que em Santa Catarina, à exemplo de outros estados, o Tribunal de Justiça entende que o rateio por fração ideal previsto na convenção do condomínio representa o interesse de toda aquela “comunidade”, sendo então, legítimo, inclusive porque previsto em lei. “Além disso, entendendo-se que o judiciário não pode legislar, só justificaria uma nulidade no rateio, seja ele qual for, se observada alguma irregularidade na assembleia que aprovou a alteração da convenção. Em todo caso, qualquer nulidade sempre determinará o seguimento do padrão legal, que é o rateio por fração ideal”, conclui.

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