Consultoria de elevadores auxilia síndico na manutenção e na redução de custos

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Inspeção e parecer técnico permitem ao síndico avaliar as condições dos equipamentos e a qualidade dos serviços da empresa de manutenção

Foto: Banco de Imagens

Manter o bom funcionamento e a conservação dos elevadores, proporcionando conforto e segurança aos condôminos, é uma das atribuições mais importantes do síndico. Uma das exigências, segundo as orientações da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), é assegurar a manutenção preventiva mensal, onde são verificados componentes da cabine, do poço e da casa de máquinas do elevador. O que muitas vezes ocorre é que a manutenção realizada pela empresa prestadora de serviços é falha ou onerosa. Para auxiliar o síndico na gestão da manutenção de elevadores, uma das soluções é a contratação de uma consultoria especializada em elevadores, que poderá diagnosticar se há algo de errado com o equipamento, fiscalizar o serviço de manutenção e ajudar na redução de custos operacionais.

Com 26 anos de experiência no segmento de elevadores, o consultor Vitor Charles Capistrano, proprietário da Opinione Consultoria em Elevadores e inspetor regional do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA-SC), em Florianópolis, há três anos se dedica às auditorias técnicas em elevadores e, neste período, soma mais de 150 clientes no atendimento de consultoria e emissão de parecer. Tecnólogo especializado em Eletromecânica, formado pela Unisul, ele explica que o papel do consultor é de grande importância para os condomínios, pois o síndico, que não tem o conhecimento técnico para avaliar se o serviço está adequado ou não, passa a contar com o suporte de uma pessoa isenta. “Nosso papel é defender exclusivamente os interesses do condomínio, inspecionando o trabalho de manutenção realizado pela empresa contratada e emitindo um parecer técnico”, ressalta.

Vitor Charles Capistrano / Foto: Divulgação

De acordo com Capistrano, para exercer este trabalho é fundamental que o consultor não venda peças, faça manutenção, indique empresas desta área ou tenha relação com fornecedores e fabricantes. “A função, desempenhada de forma adequada, propõe resolver junto ao síndico e à prestadora de serviços todas as questões relacionadas à manutenção. Há três formas de realizar a consultoria; emissão de parecer, que é avaliar a condição real do equipamento, tanto na questão de segurança quanto na qualidade da manutenção; verificar a necessidade e orientar o cliente no processo de modernização dos elevadores; e analisar orçamentos, verificando se o valor é condizente com o praticado no mercado e qual a urgência da atualização”, esclarece Capistrano.

Benefícios da consultoria

Os benefícios de contratar uma consultoria de elevadores são muitos, mas o mais importante é garantir que seja preservada a segurança do equipamento e dos usuários. “Uma grande vantagem é a redução de problemas recorrentes no equipamento e de peças aplicadas. Tudo que vai ser trocado de peças será auditado em seguida, para só depois ser aprovado o pagamento. Recentemente, um cliente relatou que após a consultoria acabaram os problemas com o elevador e houve uma redução de 80% na aplicação de peças. Nessas vistorias também encontramos uma série de irregularidades, como peças enjambradas, por exemplo, o que implica na segurança do equipamento. Então, esse olhar mais crítico acaba tornando o elevador muito mais seguro para o usuário”, destaca.

Foto: Banco de Imagens

Neste pente fino realizado pelo consultor é avaliado se tudo está realmente funcionando da maneira adequada e se os itens mais importantes estão sendo observados nas manutenções. “Tudo que é relacionado a cabos, portas e freios da máquina e que garantem a segurança do elevador são itens fundamentais. Brinco que o elevador é o CPF do prédio, que o síndico não pode esquecer de manter em dia. Após a inspeção faço uma reunião de alinhamento com a empresa de manutenção e o condomínio para corrigir os pontos que não estão em conformidade. Nessa reunião traçamos um plano de ação para a empresa de manutenção e, se o síndico assim desejar, apresentamos na assembleia para os condôminos. E por fim, volto ao condomínio para verificar se tudo foi feito conforme o combinado ou não”, descreve. 

Quando o elevador não apresenta desníveis, não possui ruído e batidas metálicas durante o funcionamento, anda sem trepidar e sem balançar muito, são indícios de que a manutenção está em dia. “Mas essas condições não garantem 100% de que está tudo em ordem, o elevador pode ter algum item de segurança alterado e aparentemente estar funcionando bem, mas numa hora de emergência não funcionar. O elevador é o meio de transporte mais seguro, mas ainda assim há riscos. O maior índice de acidentes com usuários é referente a portas que não fecham, principalmente de modelos mais antigos, aqueles em que a pessoa abre a porta e cai no poço de elevador. Tanto que hoje não se fabricam mais elevadores com portas de eixo vertical ou portas manuais. Elas foram abolidas por oferecem grande risco e estão sendo substituídas por portas automáticas, muito mais seguras”, acrescenta.

Além de garantir a qualidade e a segurança do elevador, outro benefício da consultoria é auxiliar o síndico na redução de custos com a manutenção. “O trabalho de consultoria impacta bastante na questão econômica. Ao fazer a inspeção, temos a possibilidade de proporcionar uma previsão orçamentária para o síndico. Por exemplo, se tem algum equipamento com desgaste grande e é muito caro, conseguimos identificar com antecedência quando será necessária a troca. Informamos ao síndico esse prazo e ele consegue se organizar e planejar os gastos no orçamento do condomínio”, pontua. 

Segundo Capistrano, muitas vezes a empresa de manutenção deixa algo passar despercebido, impedindo que o cliente possa se programar para o custo e evitar impactos indesejados ao condomínio. “Para ter uma ideia, já aconteceu de encontrar uma caixa de peças novas em cima do elevador. Esse material estava lá desde 2013 e só foi utilizado em 2016, ou seja, ou foi escondido ou foi vendido e esqueceram de aplicar. Também acontece muito de condenarem componentes que não estão queimados. Nem sempre é por má fé do técnico, às vezes é por falta de experiência ou descuido. Mas isso acaba gerando um custo que poderia ser evitado. E tudo que envolve elevador é caro, o mercado é muito restrito, e se não tem alguém para dar o norte, a tendência é ter custos altos e incomodações”, observa. 

Para saber se a manutenção está sendo feita adequadamente, o consultor sugere que o síndico fique atento a algumas questões. “O primeiro sinal de alerta é o tempo que o técnico leva para fazer a manutenção. Em média costuma ser de 45 minutos por elevador e 5 minutos por parada. Mas às vezes, percebemos que alguns técnicos entram às 9h no prédio e às 9h20 já estão saindo. Isso costuma ocorrer porque as empresas têm um volume grande de manutenções para fazer, e o técnico precisa acelerar para ter tempo de cumprir a sua meta, provocando assim queda na qualidade do atendimento e, consequentemente, uma série de problemas. Outros sinais de que algo está errado são barulhos e problemas recorrentes”, sinaliza.

Manutenção de qualidade 

Como forma de garantir uma manutenção de qualidade nos elevadores, Capistrano sugere cautela na hora de escolher a empresa que irá prestar o serviço. Em primeiro lugar, recomenda que o síndico verifique se a empresa tem profissionais habilitados e registrados no CREA ou Conselho Regional de Técnicos (CRT). Outra dica é averiguar se a empresa tem seguro de responsabilidade civil, caso venha a ocorrer um prejuízo grande e seja preciso fazer uma indenização.

“Também é importante conhecer a estrutura da empresa e, se possível, visitar o escritório. Além disso, sempre é válido ter alguma recomendação, alguém que já utilizou os serviços desta empresa e que possa dar referências.”

Vitor Charles Capistrano

Sobre considerar ou não o porte da empresa de manutenção, Capistrano garante que é muito relativo. “Nestes anos de trabalho cheguei à conclusão de que a diferença não está no tamanho da empresa, e sim na capacidade do técnico. Se o profissional é comprometido e gosta do que faz, tudo tende a estar seguro, limpo e organizado. Claro, empresas maiores têm mais estrutura, engenharia de campo, suporte e, se é a própria fabricante, um bom know how. Mas, atualmente, muitas empresas menores investem em treinamento para a formação de mão de obra e outras foram criadas por profissionais altamente qualificados, que saíram de grandes empresas para empreender nesta área. Ou seja, empresa grande não é garantia de maior qualidade e não deve ser o critério predominante na hora de contratar”, opina.

Foto: Banco de Imagens

Um outro ponto importante que deve ser considerado na escolha da empresa, complementa Capistrano, é se ela faz uma boa checagem das manutenções. “O procedimento é olhar um item diferente a cada mês, com exceção de alguns itens que é obrigatória a vistoria mensal como cabos, portas e freios. Porém, algumas empresas não adotam esses procedimentos e deixam ao bel prazer do técnico. Por isso, o síndico deve perguntar também, antes da contratação, sobre os processos da empresa de manutenção, se ela faz check list e apresentação de relatórios, pois o síndico precisa estar a par de tudo o que foi feito e ter propriedade para cobrar se algo não for cumprido”, salienta.

Modernização de elevadores

Não é raro a empresa de manutenção sugerir a modernização do elevador. “Essa é uma demanda comum, a empresa pressionar o condomínio para modernizar o equipamento. Às vezes é porque não tem uma determinada peça, outras porque não sabe trabalhar direito ou ainda porque deseja faturar mais. Já vi casos em que a modernização foi pedida para o condomínio parar de se incomodar com determinado problema. Foi trocado um determinado componente, mas aquele item que estava causando os problemas não foi substituído. É aí que entra o consultor, ele vai analisar o que está de fato incomodando através do relatório de manutenção e analisar, por exemplo, qual item ocasiona mais chamadas do técnico. É preciso avaliar tudo minuciosamente para o cliente não jogar dinheiro fora”, alerta.

Foto: Banco de Imagens

Um dos motivos principais para efetuar a atualização dos elevadores, segundo Capistrano, é quando a tecnologia do equipamento está obsoleta. “Se há dificuldades para encontrar peças, vira rotina ficar adaptando peças de outros modelos para manter o funcionamento do elevador. Há casos também em que a modernização do equipamento vale a pena pela possibilidade de baixar a conta de energia do condomínio, já que os modelos mais novos de elevadores possibilitam uma redução de até 40% na fatura de energia elétrica em relação aos modelos mais antigos”, afirma.

Mais conforto e menos gastos

O síndico profissional Charles Claudio Scheel, da Virtus Síndico Profissional, que administra 13 condomínios em Joinville, encara o trabalho de consultoria de elevadores como um apoio à gestão da manutenção.

“Há três benefícios de contratar uma consultoria: redução com os custos de manutenção; confiabilidade do funcionamento do sistema para o cliente; e diminuição no número de paradas de funcionamento do equipamento. Na minha opinião, o principal motivo de fazer a inspeção é garantir a qualidade da manutenção. Apesar de acompanhá-las presencialmente, não somos especialistas e, eventualmente, alguma coisa passa batido pelo técnico que o síndico não percebe.”

Charles Claudio Scheel
Charles Claudio Scheel / Foto: Divulgação

Scheel argumenta que qualquer intervenção relacionada a elevadores tem um custo muito elevado para o condomínio, e que a consultoria pode ajudar também a reduzir custos. “Normalmente, optamos pela consultoria quando os prédios têm elevadores mais críticos, degradados ou que apresentam problemas recorrentes, para que o perito avalie se não existe ausência de manutenção. Se a auditoria for bem-feita, ela vai evitar o desgaste prematuro das peças e, consequentemente, os gastos com essa troca frequente. Se o síndico analisar, o custo da avaliação do perito em relação ao gasto com a manutenção possibilita uma economia considerável para o condomínio”, diz.

Em relação à empresa de manutenção, Scheel sempre prefere fazer com o próprio fabricante, especialmente quando os elevadores são de uma marca conhecida e que oferece assistência técnica. “Alguns por questão de custo contratam empresas que não têm relação com o fabricante. Na prática, sinto que muitas vezes a empresa que não tem vínculo com o fabricante não consegue peças originais para reposição, com o passar dos anos e o volume grande de itens trocados, já tem tantas peças de outras marcas que não comporta mais ao fabricante receber esse equipamento na carteira. Por essa razão, recomendo sempre que possível fazer a manutenção com o fabricante”, argumenta.

Outra situação em que a consultoria em elevadores faz a diferença, segundo o síndico, é quando um morador passa por alguma situação séria de desconforto no elevador. “Em um dos edifícios, apesar de termos acompanhado a manutenção e o equipamento ser novo, houve uma queda de energia no prédio e o elevador parou com uma moradora claustrofóbica dentro. Não foi preciso acionar o resgate, mas a pessoa ficou traumatizada. Para resgatar a confiança da moradora, procuramos a Opinione para fazer a inspeção. Além de um laudo bem detalhado, o consultor fez uma apresentação em assembleia geral. Isso trouxe maior credibilidade aos condôminos, que puderam sanar as dúvidas com o próprio perito”, expõe. 

Em casos de condomínios que dispõem de equipamentos com maior tecnologia e, portanto, são mais caros, a Virtus prefere contratar a consultoria para fazer perícias periódicas. “Em um dos condomínios que administramos há três elevadores com tecnologia mais moderna, e nessas circunstâncias percebemos que valia mais a pena contratar a perícia para avaliar o serviço de manutenção a cada três ou seis meses, em função do custo-benefício”, alega. 

Um exemplo de descuido técnico, verificado pelo síndico da Virtus, é de um elevador que estava com as guias da estrutura que sustentam a cabine dentro do poço mal reguladas, e por isso, elas ficavam arrastando nas fitas de tração. “Essa peça varia de R$ 15 a R$ 60 mil reais, e esse tipo de atrito pode provocar um desgaste prematuro da peça. Se considerarmos que a média de um elevador é de 1 milhão de partidas, a vida útil dele acabou sendo reduzida. O fato de o técnico não se atentar para a regulagem de um equipamento acabou comprometendo o desgaste de um outro componente”, exemplifica.

Tecnologia X qualidade de manutenção

Há três anos à frente da gestão do Condomínio Rossi Mais Jardins, em São José, que conta com 14 pavimentos e três elevadores, o síndico profissional Alexsandro Rafael de Oliveira decidiu lançar mão da consultoria ao se deparar com um problema relacionado à tecnologia dos elevadores. “Nossos elevadores têm uma tecnologia mais antiga, de parada a freio, e por essa razão passamos a receber reclamações por parte de condôminos. Depois de conversas com a construtora, percebemos que estávamos exigindo um determinado conforto para uma tecnologia que não nos foi entregue”, conta. 

Diante dessa situação, o síndico passou a focar mais na manutenção, acreditando que ela deveria ser muito bem-feita para evitar situações desagradáveis para os moradores. “O nosso impasse era tecnologia versus qualidade da manutenção. No começo, a manutenção não era um problema, os elevadores eram novos, mas com o passar do tempo e o desgaste natural dos materiais, começou a se exigir mais da manutenção preventiva. Notamos um pouco mais de trepidação na cabine, alguns desníveis, paradas mais bruscas, além de o elevador trancar com pessoas dentro. E o nível de desconforto e desconfiança só foi aumentando por parte dos moradores”, diz. 

A solução encontrada pelo síndico foi a contratação de um perito para fazer uma inspeção técnica e averiguar as reais condições dos elevadores. “Queríamos entender qual era a melhor forma de resolver os problemas, se era a empresa fornecedora melhorar o nível de manutenção, se devíamos fazer a troca de tecnologia ou ainda contratar uma nova empresa de manutenção. A Opinione realizou a inspeção, fez um levantamento dos problemas e, em seguida, fizemos uma reunião com a empresa fornecedora. Traçamos um plano de solução e, ao final, identificamos que a empresa contratada não tinha feito todos os itens de manutenção, que tinha problemas sérios, inclusive de relaxamento técnico”, cita. 

Depois de identificar os problemas e corrigi-los, o condomínio entendeu que a solução mais eficaz seria ter vistorias mensais da consultoria. “Percebemos que é válida a contratação contínua porque o consultor está o tempo todo aferindo o serviço da empresa prestadora. Qualquer problema que surge relatamos para o consultor, que consegue de forma muito mais célere cobrar dos técnicos e demandar algum tipo de manutenção específica. Com essa medida, conseguimos reduzir muitos problemas, como os desníveis e as paradas, e proporcionar maior conforto e confiança aos condôminos. Para o usuário, é isso que importa, entrar no elevador e ele funcionar de maneira adequada, sem causar desconfortos e passar aquela sensação de que há algum risco”, analisa.

Além disso, Oliveira identificou que a consultoria possibilita uma boa economia para o condomínio. “Como os elevadores já têm sete anos de uso, com o tempo vem o desgaste das peças. A Opinione nos auxiliou na questão de troca de peças, demandando para a própria contratada algum item que ela não viu que precisava ser substituído. A consultoria ainda contribui com críticas aos orçamentos apresentados, por exemplo, se o valor está elevado, se está muito diferente do que cobram outras empresas e também quando é válido negociar um desconto”, ressalta. Na visão do síndico, o contrato com a consultoria acaba se pagando porque não há um desperdício de contratação de peças adicionais.

Uma outra vantagem da consultoria, na opinião de Oliveira, é em relação ao processo de modernização dos elevadores. “A própria empresa de manutenção já nos recomendou a troca da tecnologia para o sistema de variador de frequência. No entanto, como o nível de manutenção melhorou bastante e com base na avaliação do consultor, entendemos que é possível deixar para o futuro a atualização tecnológica. Essa é outra função importante da consultoria, ajudar o síndico na decisão de modernizar, como escolher bem o fabricante e a tecnologia, e quando deve ser feita esta modernização. Em algum momento vamos ter que tomar essa decisão, mas muito melhor fazer isso sob a orientação de um consultor em elevadores”, conclui.

Não Conformidades

Registros fotográficos de “não conformidades” coletadas pela equipe da
Opinione.

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