Como preparar o condomínio para a temporada de verão
Especialistas dão dicas para manter a qualidade e eficiência dos serviços nos condomínios
Com a chegada do verão, o “clima” nos condomínios também costuma mudar. Como se trata de um período de férias e de festas de fim de ano, há um fluxo maior de pessoas, tanto de visitantes, quanto dos próprios moradores. Esse aumento de circulação também leva a uma maior utilização das áreas comuns, já que é o momento em que muitas famílias desfrutam mais de áreas como piscina, espaços gourmet, salão de festas e playground. A época também acende um alerta para questões como a segurança patrimonial e a manutenção predial, entre outros aspectos que devem ser avaliados no início da temporada. Sem esquecer, claro, que o momento ainda exige medidas e cuidados especiais para evitar o contágio de coronavírus.
Todas essas transformações que a estação provoca no estilo de vida das pessoas que vivem em condomínios impactam diretamente na rotina de trabalho do síndico.
Além disso, os moradores de condomínios irão conviver com outra situação que vai impactar no dia a dia dos condôminos e do síndico: a pandemia. Devido aos aumentos de casos da Covid-19 e das incertezas causadas pela falta de uma vacina, a convivência em edifícios está sujeita a alterações nas medidas de segurança por parte de governos municipal e estadual.
Para auxiliar o síndico nos preparativos para esta desafiadora temporada, ouvimos especialistas de diferentes empresas prestadoras de serviços para condomínios. Os profissionais listaram as principais medidas preventivas e os cuidados necessários para manter o condomínio em perfeita ordem e para que os condôminos possam desfrutar de bons momentos com a família e amigos.
Playground
Para garantir a segurança dos pequenos, este espaço merece uma atenção especial antes do início da temporada. Nelson Krenke, proprietário da Krenke Brinquedos Pedagógicos, traz algumas considerações importantes em relação à manutenção preventiva dos playgrounds. São recomendações para que o playground seja um lugar em que a criança vai se divertir, e para que não ocorra nenhuma surpresa desagradável ou acidente”, frisa.
Krenke reforça que o cuidado este ano deve ser ainda maior, considerando que a maioria dos condomínios tiveram as áreas comuns isoladas durante meses. “Gradualmente os condomínios foram liberando o espaço para as crianças brincarem. Mas antes desta liberação e também do início da temporada de verão é imprescindível fazer uma revisão geral na estrutura do parque”, orienta.
Primeiramente, o local deve ser supervisionado para verificar se não há nenhuma peça que ofereça riscos. Brinquedos como os de madeira podem ter sofrido avarias, a madeira pode ter apodrecido, o que exige uma reposição”, destaca. Por isso, ele ressalta a importância de chamar uma empresa que fabrica playgrounds para fazer uma avaliação minuciosa de todos os itens e que cumpra os requisitos estabelecidos pela Norma 16070/12. Além disso, também é preciso fazer uma avaliação para identificar a presença de animais, principalmente na cobertura dos parques. “No parquinho há locais meio obscuros que podem servir de esconderijo para insetos como abelhas, vespas e formigas, que muitas vezes são nocivos às crianças”, alerta.
Um item que não pode passar despercebido nesta vistoria é o piso utilizado nos playgrounds. Segundo Krenke, pela norma não existe a indicação de um único piso, pode ser grama natural, areia ou pedriscos soltos, desde que absorvam o impacto de queda. “Cada brinquedo tem a sua altura crítica de queda e quanto mais alto, maior deve ser a espessura do piso. Por exemplo, se o parque tem plataformas entre 1 m, 1,30m e 1,40m que ficam sob um piso de cerâmica ou concreto, é obrigatório ter um revestimento de placas de borracha com 40mm a 42mm. Todos os playgrounds que estão em superfícies de piso cerâmico e cimentado, a grama sintética não absorve o impacto de queda. Nesse caso tem que ter piso emborrachado para evitar ferimentos graves. E sempre há este risco porque é natural que as crianças caiam”, adverte.
Em tempos em que as temperaturas são muito elevadas, um outro ponto de atenção é o período em que as crianças utilizam o playground. “Vivendo numa região onde temos altas temperaturas, é mais do que sabido que precisamos todos usar filtro solar quando ficamos expostos ao sol. É obrigatório colocar uma placa no playground advertindo que todas as crianças devem usar protetor solar ao utilizar o parque no horário das 9h às 16h”, ressalta.
Este cuidado com o calor também deve ser redobrado em relação a brinquedos de determinados materiais, que podem sofrer uma incidência maior de sol e ficarem muito quentes. “Os escorregas em playgrounds abertos podem absorver mais calor e apresentar uma temperatura além do normal, causando queimaduras nas crianças. É fundamental que os próprios pais tomem para si esta responsabilidade, restringindo o acesso ao brinquedo nestes períodos em que o sol está mais forte”, observa.
Para garantir a segurança dos pequenos, este espaço merece uma atenção especial antes do início da temporada. Nelson Krenke, proprietário da Krenke Brinquedos Pedagógicos, traz algumas considerações importantes em relação à manutenção preventiva dos playgrounds. São recomendações para que o playground seja um lugar em que a criança vai se divertir, e para que não ocorra nenhuma surpresa desagradável ou acidente”, frisa.
Krenke reforça que o cuidado este ano deve ser ainda maior, considerando que a maioria dos condomínios tiveram as áreas comuns isoladas durante meses. “Gradualmente os condomínios foram liberando o espaço para as crianças brincarem. Mas antes desta liberação e também do início da temporada de verão é imprescindível fazer uma revisão geral na estrutura do parque”, orienta.
Primeiramente, o local deve ser supervisionado para verificar se não há nenhuma peça que ofereça riscos. Brinquedos como os de madeira podem ter sofrido avarias, a madeira pode ter apodrecido, o que exige uma reposição”, destaca. Por isso, ele ressalta a importância de chamar uma empresa que fabrica playgrounds para fazer uma avaliação minuciosa de todos os itens e que cumpra os requisitos estabelecidos pela Norma 16070/12. Além disso, também é preciso fazer uma avaliação para identificar a presença de animais, principalmente na cobertura dos parques. “No parquinho há locais meio obscuros que podem servir de esconderijo para insetos como abelhas, vespas e formigas, que muitas vezes são nocivos às crianças”, alerta.
Um item que não pode passar despercebido nesta vistoria é o piso utilizado nos playgrounds. Segundo Krenke, pela norma não existe a indicação de um único piso, pode ser grama natural, areia ou pedriscos soltos, desde que absorvam o impacto de queda. “Cada brinquedo tem a sua altura crítica de queda e quanto mais alto, maior deve ser a espessura do piso. Por exemplo, se o parque tem plataformas entre 1 m, 1,30m e 1,40m que ficam sob um piso de cerâmica ou concreto, é obrigatório ter um revestimento de placas de borracha com 40mm a 42mm. Todos os playgrounds que estão em superfícies de piso cerâmico e cimentado, a grama sintética não absorve o impacto de queda. Nesse caso tem que ter piso emborrachado para evitar ferimentos graves. E sempre há este risco porque é natural que as crianças caiam”, adverte.
Em tempos em que as temperaturas são muito elevadas, um outro ponto de atenção é o período em que as crianças utilizam o playground. “Vivendo numa região onde temos altas temperaturas, é mais do que sabido que precisamos todos usar filtro solar quando ficamos expostos ao sol. É obrigatório colocar uma placa no playground advertindo que todas as crianças devem usar protetor solar ao utilizar o parque no horário das 9h às 16h”, ressalta.
Este cuidado com o calor também deve ser redobrado em relação a brinquedos de determinados materiais, que podem sofrer uma incidência maior de sol e ficarem muito quentes. “Os escorregas em playgrounds abertos podem absorver mais calor e apresentar uma temperatura além do normal, causando queimaduras nas crianças. É fundamental que os próprios pais tomem para si esta responsabilidade, restringindo o acesso ao brinquedo nestes períodos em que o sol está mais forte”, observa.
Espaços de lazer
Muito solicitados por moradores no verão, sobretudo na época das festas de fim de ano, espaços gourmet e salões de festas precisam estar com tudo em ordem nesta época do ano para receber condôminos e visitantes. Especializada em consultoria de condomínios, a Gerente Comercial da Gama Inox, Cristiane Garcia, dá dicas de como preparar os ambientes que precisam de um enxoval completo.
O primeiro passo para organizar o enxoval, segundo ela, é verificar a capacidade de pessoas para cada ambiente, e posteriormente dispor de utensílios que atendam a prática de preparar, servir e armazenar – seja na churrasqueira, piscina, espaço gourmet, salão de festas e demais áreas afins. “Com o passar do tempo, ocorre o desgaste natural das peças e avarias de alguns itens, portanto, é essencial prever esta reposição. Quando há desgastes e falta de peças, a dica é renovar o enxoval conforme as tendências atuais. Lembrando que para melhor durabilidade e reposição se faz necessário obter utensílios de marcas líderes de mercado”, recomenda.
Para evitar muitas reposições vale seguir algumas regrinhas de organização. “Na hora de planejar a compra do enxoval é preciso acrescentar de 10% a 20% a mais por capacidade de ambiente compartilhado do condomínio, para assim garantir segurança no tempo entre o preparo e o momento de servir. Neste planejamento, entre os utensílios utilizados para preparar, servir e armazenar, as principais peças do enxoval são pratos, talheres, copos e taças, jogo de panelas, grelhas e espetos, travessas, pegadores, tábuas de corte, facas e lixeiras”, sugere.
Segurança
A questão da segurança é um ponto sensível durante todo o ano. De acordo com Gilmar Wruck, Gerente Operacional do Grupo Segura, os sistemas de segurança dos condomínios têm que ser revistos sempre – pelo menos a cada seis meses – mas o verão é um período mais crítico que requer mais cautela. “Neste momento há uma grande circulação de pessoas estranhas, que não são familiares ou amigos, por isso, uma das ações fundamentais é intensificar os cuidados no controle de acesso”, enfatiza.
As medidas recomendadas para aumentar a segurança dependem muito da tecnologia utilizada e da estrutura do condomínio. “Se o acesso é por biometria, senha, tags, cartão, esses sistemas precisam ser revisados com antecedência para que funcionem perfeitamente. Agora os condomínios que não dispõem destes recursos mais modernos, devem seguir aquela velha maneira de o síndico enviar a relação para a portaria das pessoas que estão por vir. No caso de portaria remota, a empresa responsável também precisa saber quem são as pessoas que vão entrar para agilizar a entrada, sempre exigindo a identificação. Quando tiver vigilante, ele precisa fazer a identificação das pessoas, checar se estão autorizadas a entrar e encaminhar ao local designado”, pontua.
Há uma série de recursos na área de tecnologia de automação que o condomínio pode lançar mão para intensificar a segurança. “Muitos condomínios já estão optando por equipamentos que podem ser acionados remotamente, como ligar a luz, fechar e abrir portas e portões. Não esquecendo a parte de sistema de alarme que pode ser instalada em portas e portões e nas áreas perimetrais, e outras soluções como cerca elétrica e câmeras inteligentes”, enumera.
No entanto, Wruck afirma que a tecnologia tem que vir acompanhada da participação do morador para garantir a segurança plena do condomínio. “O edifício pode ter a tecnologia mais moderna, mas se não tiver uma parcela de colaboração do condômino, ela não vai funcionar. Ele deve evitar de passar senhas, se desligar um empregado a senha deve ser desabilitada. Precisa também estar atento na hora de abrir e fechar portas e portões, se certificando de que realmente foi fechado. Informar ao síndico ou vigilante se perceber alguma movimentação estranha ou pessoas suspeitas nos arredores” reforça.
Aluguéis temporários, como é o caso do Airbnb, são responsáveis por trazer muitas pessoas desconhecidas para dentro do condomínio. Diante desta situação, tanto o proprietário do imóvel que será alugado, quanto o condomínio precisam tomar algumas precauções. “O dono do imóvel é o principal responsável e precisa informar à portaria quais pessoas estarão autorizadas a entrar, passar os dados, em qual apartamento ficarão hospedadas e o período de permanência. O papel da portaria é exclusivamente de fazer a filtragem da identificação. O que auxilia muito nesse sentido é um sistema de câmeras com boa resolução. Com qualidade nas imagens é possível aproximar a tela, o que permite reconhecer uma pessoa e até mesmo identificar placas de veículos para saber se é ou não de um morador do condomínio”, pondera.
Para prestadores de serviço, a orientação é que seja feita uma comunicação prévia pelo condômino à portaria, informando os dados pessoais para que a entrada seja autorizada, exigir a utilização do crachá da empresa e o documento para conferência dos dados. No caso de serviços de delivery, não é permitida a entrada do entregador no condomínio, o morador deve receber o pedido no portão.
Manutenção predial
A inspeção predial anual é uma prática indispensável e fundamental. Mas, antes de se organizar para as inspeções anuais, o síndico deve contratar um profissional habilitado, capacitado e registrado em sua entidade profissional (CREA ou CAU) para que elabore um laudo de inspeção predial total. O engenheiro civil e especialista em Engenharia de Avaliações e Perícias, Álvaro Ling Junior, explica que o laudo fornecerá uma diretriz quanto à ordem e periodicidade das manutenções, aumentando assim a vida útil das edificações. “Com as inspeções anuais ou ordenadas pelo laudo, é feita a manutenção preditiva com o intuito de solucionar manifestações patológicas instaladas logo no início. Quanto mais o tempo passa, maior o custo de manutenção”, ressalta.
Na hora de elencar as prioridades nas manutenções, Ling Junior defende que, em primeiro lugar, é preciso levar em conta a segurança da vida das pessoas. A partir desta premissa é possível definir as principais manutenções a serem feitas para manter o sistema de segurança em dia, como a vistoria dos medidores de gás e do sistema de alarme de incêndio. A segurança, no entanto, não está relacionada somente ao aspecto dos sistemas protetivos. “Dentre os fatores mais relevantes estão a análise da estrutura física da edificação, se colunas e vigas em concreto armado apresentam corrosão da armadura ou fissuras; se o revestimento cerâmico externo não sofreu desplacamento ou juntas de movimentação; se as instalações elétricas e hidrossanitárias estão em condições ideais; e se os elevadores funcionam perfeitamente. Com a falta de manutenção, a evolução das manifestações patológicas ocorre e traz riscos de acidentes, além de desvalorizar o patrimônio, deixando o síndico sujeito às suas responsabilidades civil, administrativa e, em alguns casos, até criminal”, pontua.
Com a proximidade do verão o síndico deve se ater às áreas mais utilizadas nesta época, dentre elas a piscina. A avaliação deve contemplar o estado do piso de revestimento, a qualidade da água, o funcionamento dos sistemas de bombas, elétrico e hidráulico, e o sistema preventivo de segurança emergencial. Outro quesito apontado por Ling Junior são as instalações elétricas. Nesta época é comum a utilização frequente de aparelhos de ar-condicionado, que estão ligados ao quadro de distribuição de energia original da unidade habitacional. “Temos muitas destas instalações que são antigas e não previam o uso de tantos equipamentos eletrônicos, como ar-condicionado, chuveiros mais potentes e eletrodomésticos. Se essas instalações não forem supervisionadas devidamente pode haver uma sobrecarga da rede elétrica, causando sérios danos”, alega.
Jardim e Gramado
Na primavera e verão, período em que o sol está mais forte, quando são comuns chuvas fortes e tempestades e também a época em que as plantas rebrotam e florescem, são necessárias medidas específicas para manter o jardim saudável. Devanir Mengarda, proprietário da Loja da Irrigação, explica que no verão a própria grama começa a ter um comportamento diferente. “A grama cresce mais rápido, é preciso cortá-la de 15 em 15 dias e deve-se eliminar as ervas daninhas. Não podemos descuidar da água porque nestas estações a evapotranspiração é muito maior do que no inverno, portanto é necessário fazer uma irrigação bem controlada para oferecer a quantidade de água suficiente para a planta”, sugere Mengarda.
A irrigação pode ser feita por aspersão ou por gotejamento. No primeiro caso, em que a água é jogada em cima da planta ou da grama, não pode haver vento e nem altas temperaturas. “A hora ideal é da madrugada até no máximo 10h da manhã, e se começar a ventar é preciso parar. “A planta não deve ficar molhada durante a noite porque ela vai ter problemas com doenças fúngicas, já que fungos gostam de temperatura e umidade altas. De madrugada logo vem o sol e a umidade será extinta. Quando a irrigação é realizada pelo sistema de gotejamento não há restrições. “Pode ser feita em qualquer horário porque a água vai direto na raiz da planta e não ocorre a evapotranspiração”, explica.
Como o verão é um período bastante chuvoso também é preciso cuidar com o excesso de água. “Se exagerarmos na irrigação as raízes não receberão oxigênio. Se o solo não seca, não consegue absorver oxigênio, e consequentemente, as raízes vão apodrecer. Na área de sol a irrigação deve ser feita com uma determinada quantidade de água e na área de sombra essa quantidade é bem menor. Por isso é importante fazer um bom projeto de irrigação que proporcione essas condições de separar uma área da outra”, comenta.
Outra recomendação é em relação às podas, que não são aconselhadas nesta época do ano. “Há um dito popular de que a poda deve ser feita nos meses que não tem R (maio, junho, julho e agosto). Na primavera e verão somente são recomendadas as podas de reparação, como por exemplo nas cercas-vivas, em que é necessário eliminar o excesso de folhas e galhos. Já a adubação deve ser restabelecida no início da primavera. “No inverno normalmente não adubamos as plantas. Mas, claro, o ideal é sempre avaliar caso a caso para recomendar a adubação”, sugere.
Contratação de equipe
Para manter o condomínio funcionando com a mesma eficiência no verão, especialmente no litoral, muitas vezes há a necessidade de complementar a equipe de funcionários e de terceirizados. “O primordial é contratar empresas que tenham solidez e capacidade de prestar serviços com qualidade, mesmo que seja temporário. O condomínio deve verificar se elas estão dentro da legalidade, com toda a documentação exigida, contribuições em dia e se possuem capital que comporte um passivo trabalhista” aponta Rafael Ribas Augusto, executivo comercial da ADSERVI do Vale do Itajaí e Litoral Norte.
Augusto complementa que há muitos aventureiros no mercado. “É comum ver empresas MEI oferecendo vigilância para condomínios, sendo que nem estão autorizadas pela legislação a realizar este tipo de serviço. Ao fazer este tipo de contratação, o síndico incorre em um enorme risco de uma ação trabalhista. O condomínio é solidário neste pagamento, ou seja, se a empresa não pagar quem paga é o condomínio. E o síndico é o seu responsável civil, se faz uma contratação sem observar requisitos obrigatórios poderá sofrer penalidades”, opina.
Em relação à limpeza dos condomínios, Augusto relembra que estamos vivenciando um momento atípico devido à pandemia de coronavírus, o que também implica em um cuidado redobrado neste aspecto. “O aumento crescente de casos exige pessoas bem treinadas para fazer a sanitização adequada nos ambientes. Portanto, minha segunda recomendação é contratar empresas especializadas em conservação e limpeza, que ofereçam uma boa supervisão e sejam capazes de cumprir com todos os protocolos de segurança”, orienta.
As ferramentas tecnológicas também podem auxiliar muito na gestão de serviços. “Temos um aplicativo que tem um rol de atividades estabelecido para cada área, que pode ser acessado por QR Code. O colaborador entra no app para consultar todas as tarefas que deve executar e registrar fotos do serviço realizado. Isso garante que ele irá cumprir as tarefas e também que seja auditável, tanto pela empresa prestadora de serviços como pelo síndico. É a tecnologia auxiliando o trabalho humano”, explica.
O mesmo aplicativo pode ser utilizado para o controle das áreas comuns, uma grande vantagem neste momento de pandemia, quando o acesso aos espaços está mais restrito e há uma série de protocolos de distanciamento. “Uma forma de fazer o controle de acesso de uma pessoa que alugue um apartamento temporariamente no Airbnb, por exemplo, é usar a tecnologia para permitir a utilização de espaços comuns. Com o aplicativo você estabelece que a entrada da piscina ou da academia seja com o acesso através de um QR Code. Desta forma, o síndico poderá controlar o acesso sem estar presente no local”, justifica. “Além disso, dentro da plataforma oferecemos cursos Lead, com os mais diversos treinamentos para os profissionais, que incluem desde a parte de conservação e limpeza até o atendimento ao público. Estas ferramentas adicionais são um grande diferencial para melhor atendimento neste período de verão”, argumenta.
Na opinião de Augusto, este ano vai exigir um planejamento mais elaborado dos síndicos para enfrentar a temporada de verão com tranquilidade. “As pessoas estarão mais impossibilitadas de viajar, portanto a tendência é que as pessoas passem mais tempo dentro dos condomínios, sobretudo aqueles que oferecem uma ampla estrutura de lazer. Então, é preciso que o síndico e o condomínio estejam preparados, com uma equipe ampliada e bem treinada e, preferencialmente, com recursos e ferramentas tecnológicas que possam auxiliá-lo nesta gestão e garantir a segurança e o bem-estar das pessoas que venham a frequentar o condomínio”, conclui.
