A gestão e a vida em condomínios pelo mundo

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Síndicos e moradores de diferentes países contam como são administrados os condomínios onde vivem e apontam diferenças e semelhanças com o Brasil

Fotos: Divulgação

A gestão de condomínios no Brasil é bastante complexa e abrange várias atribuições que são designadas ao síndico. O síndico pode ser um morador ou um profissional contratado para exercer a função. Em alguns casos, ele conta com o suporte de uma administradora, responsável pelos trâmites administrativos. No país, a vida e a administração em condomínio são regidas por três diretrizes: regimento interno, convenção do condomínio e Código Civil. Ou seja, a forma brasileira de gerir o condomínio é bem específica e segue uma série de regras. E em outros países ao redor do mundo, será que o conceito de gestão de condomínios é parecido?

Nossa reportagem conversou com pessoas que vivem em diferentes partes do mundo e que aceitaram compartilhar particularidades sobre a gestão e algumas práticas dos condomínios de suas cidades, apontando diferenças e semelhanças com o Brasil. Há lugares em que não existe a figura do síndico, por exemplo. Em outros a taxa condominial dá direito a pontos que equivalem a horas para utilizar as áreas comuns. Confira a seguir o depoimento de síndicos e moradores de sete países – Argentina, Bélgica, Estados Unidos, Equador, França, Suécia e Taiwan.

Cuidad de la Plata, Argentina

Capital da província de Buenos Aires, na Argentina, La Plata é uma cidade planejada, conhecida pelas avenidas diagonais. No centro, a Plaza Moreno abriga a grande Catedral de La Plata, com arquitetura neogótica, e o Palácio Municipal, construído no estilo renascentista alemão.

Foto: Banco de Imagens

“Atualmente, administro quatro edifícios com 69 unidades no total. Em nosso país o síndico é chamado Administrador de Consórcio e o salário médio é de 8 mil pesos (aproximadamente R$ 600,00) por edifício administrado. Os prédios que administro são padronizados, ou seja, possuem área de estacionamento para veículos no térreo, três deles e um com subsolo e térreo. Todos têm um terraço comum e área de churrasco.
A decisão de resolver um problema é realizada quando existe um acordo de 60% sobre o número total de condôminos. A assembleia principal é feita uma vez por ano, mas existe uma chamada quando surgem casos de extrema urgência. Existe apenas legislação geral. De qualquer forma, os habitantes de um edifício geralmente estabelecem um regulamento interno para obter uma melhor convivência.

Os porteiros normalmente estão disponíveis em edifícios com mais de dois andares de apartamentos e/ou onde os elevadores operam. E também existe a figura de zelador, como no Brasil. A limpeza diária do edifício é realizada por pessoal contratado, geralmente provenientes de empresas, e em muitos casos permanece como responsabilidade de um gerente nomeado pelos moradores do edifício. Os zeladores também cumprem o papel de limpar determinadas áreas.

Em relação à manutenção do edifício que requer mão de obra qualificada, profissionais como eletricistas, encanadores e de outras especialidades são contratados pelo Administrador de Consórcio (o síndico). Boa parte dos condomínios utiliza câmeras de vigilância, controles remotos para acesso a estacionamentos, cartões magnéticos para abrir portas de acesso ao hall de entrada e pessoal de vigilância em edifícios que exigem maior segurança.

Entre os maiores desafios dos Administradores de Consórcio estão a capacidade de administrar recursos com eficiência, de contratar profissionais competentes para solucionar problemas e de manter a boa convivência entre os habitantes de um edifício. Os principais problemas gerados entre vizinhos se referem à boa educação, somada a outras situações, como a diversidade de idades, profissões e se possuem animais de estimação ou não (animais são permitidos de acordo com o regulamento interno do condomínio).

Existe uma taxa condominial estabelecida em função das unidades funcionais do edifício e da quantidade de metros quadrados de cada uma delas e dos serviços que a construção possui. Na Argentina, essa taxa é denominada despesa, é mensal e normalmente, paga entre os dias 1 e 10 de cada mês, sendo aplicados juros quando o pagamento ocorre fora do prazo. Há também o pagamento de uma despesa extraordinária quando são necessárias manutenção e/ou emergências, que não podem ser resolvidas com o fluxo de dinheiro restante das despesas comuns. Nas condições de uma economia normal não há atrasos significativos. Mas essas situações sempre ocorrem e, muitas vezes, são resolvidas pelos agentes imobiliários que administram uma certa quantidade de imóveis para aluguel”.

Susana Camozzi, Administradora de Consórcio (síndica)

Quito, Equador

Encravada na Cordilheira dos Andes e cercada por vulcões, a uma altitude de 2.850 metros, a capital Quito foi construída sobre as fundações de uma antiga cidade inca. É conhecida pelo centro colonial bem preservado, com igrejas dos séculos 16 e 17 e estruturas que misturam os estilos europeu, moro e indígena.

Foto: Banco de Imagens

“Administro 17 condomínios de alto padrão nos melhores bairros da cidade. Formalmente não há profissão ou estudos para síndico, que no Equador é chamado de Administrador de Condomínios. A maioria deles são moradores, mas existem empresas de gestão e administradores profissionais que prestam serviços a vários condomínios.

Não há salário fixo e o pagamento depende das particularidades e dificuldades de cada condomínio. O cálculo mais próximo que os administradores profissionais têm como referência de valor é de 10% da arrecadação mensal do condomínio. Ou seja, se um condomínio arrecada R$ 1000,00 nos pagamentos comunais, o administrador pode iniciar a negociação com R$ 100,00 por mês. A esse valor deve ser adicionado um percentual de dificuldade, portanto se houver mais coisas para guardar no condomínio o valor é maior.

As principais funções do Administrador de Condomínios são basicamente as mesmas que o síndico exerce no Brasil. Os condomínios no Equador por lei devem ter pelo menos uma assembleia ordinária que deve ser realizada nos primeiros três meses, podendo realizar as extraordinárias que desejarem, sempre com objetivos específicos. O que regulamenta e rege os condomínios é a Lei da Propriedade Horizontal e o Regulamento da Propriedade Horizontal, mas dentro dos condomínios é regulado pelo regimento interno, que se refere às particularidades do seu funcionamento.

Normalmente existem áreas comuns nos condomínios e, dependendo de cada uma e dos seus regulamentos internos, estas podem ser gratuitas ou alugadas por hora ou dia. Há parques, piscinas, campos desportivos, sala de reuniões, churrasqueira, sauna, hidromassagem etc.
Já não é tão comum a presença de porteiro, pois ele foi substituído pelo segurança, que exerce as funções de abrir as portas, mas também monitorar e estar atento a qualquer tipo de evento que possa prejudicar o condomínio. O zelador é a figura do segurança, que em sua maioria são externos, contratados por uma empresa de segurança prestadora do serviço e que designa uma equipe para fiscalizar o condomínio. Há poucas exceções em que não há segurança física, todos possuem câmeras e cerca elétrica, além de alarmes e serviço de monitoramento.

O administrador (síndico) enfrenta três problemas principais: a cobrança de atrasos, a falta de comunicação que costuma ter no condomínio e a tentativa de ser mais eficiente, já que existem muitos processos financeiros repetitivos que não ajudam a melhorar o sistema operacional do condomínio. Animais de estimação são a principal fonte de problemas entre vizinhos, especialmente se o animal for agressivo. Existem regras que regulam todos os aspectos dos animais de estimação, mas poucos as aplicam.

Existe uma taxa condominial mensal que chamamos de Despesa Mensal. Se tivermos uma boa gestão, não deve passar de 10% de inadimplência. Dependendo do prazo do pagamento e de regulamentos internos pode haver multa ou juros”.

Marcelo Hurtado, Administrador de Condomínios (síndico) e CEO da Habitanto

Taipei, Taiwan

A capital de Taiwan é uma moderna metrópole com alamedas coloniais japonesas, ruas de compras movimentadas e prédios contemporâneos. O horizonte da cidade é coroado pelo arranha-céu Taipei 101, em formato de bambu e com 509 metros de altura. Taipei é conhecida pela gastronomia de rua e os mercados noturnos.

Foto: Banco de Imagens

“Não existe a profissão de síndico, nem administradoras de condomínios em Taipei. É criado um comitê de gestão formado por dois moradores, sendo um deles o responsável pela contabilidade, que atua por dois anos. O comitê é eleito em assembleia por votação e pode ser reeleito. A pessoa que faz a contabilidade recebe uma ajuda de custos de aproximadamente US$ 100,00 mensais. As assembleias são realizadas quando há necessidade de um gasto extra, como o conserto de um muro, por exemplo, e o orçamento é aprovado em votação.

A taxa condominial dá direito a pontos que equivalem a horas para utilizar as áreas comuns e podem ser comprados pontos extras para utilização de piscina, academia, salão de festas, bar e caraoquê. Existe porteiro e zelador. O zelador é contratado e precisa ter diploma de zelador. Os condomínios normalmente possuem câmeras e o controle fica na sala do porteiro. Portaria remota não existe, mas vigilantes, sim.

O principal problema entre os vizinhos é o barulho. Aqui em Taiwan, se o vizinho chama polícia ela tem que vir. Então, os policiais ficam do lado de fora do apartamento ouvindo se realmente estão fazendo barulho, por 15 minutos, e só intervêm se constatar a procedência da denúncia. Se a mesma pessoa chama a polícia mais de cinco vezes, a polícia não volta, ela orienta o porteiro a não permitir visitas depois das 22h.

Festas e celebrações de aniversários normalmente são feitas em restaurantes, não é um comum fazer no prédio. Pets são permitidos, mas não pode ter barulho. Existe uma taxa condominial mensal e dificilmente há inadimplência. É colocada uma lista no elevador com os nomes de quem pagou ou não”.

Kuo Chun Tang, condômino

Märsta, Suécia

Märsta é uma pequena cidade da província histórica de Uplândia, na Suécia. Tem cerca de 24 mil habitantes e é a sede do município de Sigtuna, no condado de Estocolmo. Entre as atrações da cidade estão o Castelo Skokloster, em estilo barroco, e o Palácio de Rosersberg, construído na década de 1630 e que se tornou palácio real em 1762.

Foto: Banco de Imagens

“Na Suécia o síndico não tem o mesmo papel que o síndico no Brasil. Primeiro porque aqui você não compra o apartamento, você compra o direito de morar. O direito de morar é permanente, quando você morre passa para os seus herdeiros. A empresa incorporadora que contrata a construtora para construir o prédio e administra tudo, faz a manutenção, limpeza, jardinagem etc. O único papel do síndico é fazer a ligação entre o morador e a administração.

A construtora faz um contrato com as empresas que vendem água e energia elétrica por 10 ou 20 anos e o valor permanece o mesmo em todo este período. A água que a gente paga é a água quente, pois a água fria não tem custos, e tudo isso vem na taxa de condomínio.

Cada apartamento tem uma conta de fundo de reserva para fazer reformas e consertos dentro dos apartamentos. A manutenção externa e das áreas comuns já está contemplada na taxa de condomínio e a incorporadora é quem faz todas as obras, faz a vistoria e verifica se estragou alguma coisa, faz a contratação e o pagamento dos serviços e presta contas para os condôminos. É realizada uma assembleia anual e a incorporada mostra tudo que foi feito, se sobrou dinheiro e elege o novo síndico.

Temos uma lavanderia comunitária e quando quebra alguma coisa, o morador tem que comunicar diretamente à incorporadora, nem passa pelo síndico. Em nosso condomínio temos também uma grande área verde com animais silvestres, como raposas, além de churrasqueira, campinho e parquinho. Normalmente ficam no centro do terreno com os prédios em volta. O prédio dispõe ainda de um apartamento que pode ser alugado para visitantes.

A empresa de segurança faz uma ronda à noite, mas aqui é muito mais tranquilo do que no Brasil, praticamente não existem assaltos. Não tem câmeras, portaria remota ou vigilante. Não existe porteiro e controle de acesso, nem em prédios residenciais nem em comerciais. Também não existe ascensorista nos elevadores. A garagem normalmente é do lado de fora do condomínio. Para fazer as entregas de compras, o entregador tem que passar por uma cancela e estacionar próximo à entrada do prédio. A mesma chave que abre a porta abre a cancela.

É raro ter inadimplência porque aqui quem fica sem emprego tem um seguro com valor suficiente para pagar as contas até começar em um novo emprego”.

Leila Garcia e Leif Wodelius, condôminos

New Orleans, Estados Unidos

Cidade da Louisiana, às margens do rio Mississippi, fica próxima ao Golfo do México. Apelidada de “Big Easy”, é conhecida por ser a terra do jazz, pela vida noturna agitada e a culinária apimentada, reflexo das culturas francesa, africana e americana. Também é famosa pelo Mardi Gras, festa de Carnaval com desfiles e festas nas ruas que ocorre em fevereiro.

Foto: Banco de Imagens

“A função de síndico nos EUA se chama Landlord, apartment manager. Mas é uma empresa que gerencia o condomínio, não uma pessoa apenas. Alguns funcionários que trabalham no condomínio moram aqui, mas não todos. Geralmente, quem tem que responder a ligações mais urgentes mora no local e quem lida com contabilidade, compras e vendas não precisa morar no local.

É muito difícil encontrar um prédio no estilo do Brasil, em que moradores são os proprietários de um único apartamento. O condomínio inteiro é construído por uma empresa que gerencia e coleta os alugueis dos inquilinos e não para a venda direta do apartamento. O Landlord fica responsável pela manutenção, tanto das áreas externas (jardinagem, áreas comuns, piscina e academia) quanto da manutenção interna dos apartamentos (desde troca de lâmpadas até a troca de fogão, geladeira etc). Esta manutenção está inclusa no aluguel. Não existe taxa de condomínio, somente pagamos aluguel mais água, gás, lixo, eletricidade etc.

Não são realizadas assembleias, mas existe um regimento interno. Têm regras e horários estabelecidos pelo grupo que gerencia o condomínio para utilizar as áreas comuns. Elas são comuns a todos os moradores, mas não têm restrição para visitantes. Não existe porteiro e a função de zelador é exercida pelos funcionários que trabalham para/no condomínio.

Em relação à segurança, tem um portão para carros e câmeras na entrada do condomínio. Mas não há restrição quanto à entrada de pedestres. Não existe vaga de garagem específica para apartamentos, você estaciona onde quiser e estiver vago, mesmo se for visitante. Podem ter pets nos apartamentos, mas geralmente paga-se uma taxa a mais no aluguel”.

Paulo Alexandre Regis, condômino

Paris, França

A capital francesa é uma das cidades mais visitadas no mundo. A Cidade Luz, como é conhecida, é cortada pelo Rio Sena e encanta pela beleza arquitetônica, as charmosas avenidas, os monumentos históricos, os deliciosos cafés e a riquíssima gastronomia. A cidade está dividida em 20 arrondissements, zonas demarcadas em formato de espiral.

Foto: Banco de Imagens

“No geral, os prédios têm no máximo sete andares, não têm área de lazer e os apartamentos são bem pequenos. Alguns prédios não têm elevador e naqueles que há ele é minúsculo, cabendo apenas duas pessoas. Aqui na maioria dos prédios não tem um síndico, e sim uma Gardienne. É como uma zeladora no Brasil, a pessoa que cuida do prédio, faz a limpeza e
tira o lixo.

A gardienne deve receber um salário e mais a moradia no prédio. O apartamento dela é sempre no andar térreo, próximo à porta de entrada, e aparenta ser bem pequeno para uma pessoa. São empresas especializadas que administram o condomínio, cuidam das finanças e pagam a gardienne.

Em prédios com poucos apartamentos, às vezes, existe um síndico voluntário. Não existe porteiro, mas normalmente há duas portas de acesso. Na primeira porta as empresas como Correios e os serviços de delivery têm acesso, pois é onde ficam as caixas de correspondência. É nesta primeira porta que ficam os interfones. Somente os moradores têm a chave ou o código para abrir a segunda porta.

Os condomínios não possuem câmeras, portaria remota e nem vigilantes. O acesso é por tag ou senha e, algumas vezes, chave. Por exemplo, onde eu moro, a primeira porta é por senha e a segunda é com chave. Já morei em outro lugar que as duas portas abriam com tag”.

Viviane Comnisky, condômina

Bruxelas, Bélgica

Capital da Bélgica e sede do Parlamento Europeu e da Otan, Bruxelas é conhecida por lugares históricos e pontos turísticos como a praça Grand-Place, considerada uma das mais bonitas da Europa, com suas lojas e restaurantes dentro de prédios ornamentados do século 17. A cidade tem outras tradições como a fabricação de excelentes cervejas e chocolates.

Foto: Banco de Imagens

“Não tenho síndico no meu prédio. Quem faz tudo é o proprietário, que também administra os apartamentos. No prédio em que morava antes tinha uma empresa terceirizada que cuidava de tudo, mas mesmo naquele prédio o proprietário estava sempre muito envolvido. Ele era meu primeiro ponto de contato. De maneira geral, são os proprietários que atuam como síndicos. As pessoas se autorregulam, então dificilmente alguém faz algo que não deve.

Uma amiga que mora de aluguel está tendo problemas com o vizinho no prédio em que mora, e é a proprietária do edifício que está resolvendo. Na minha percepção, os contratos de aluguel protegem bastante os proprietários. Agora, se o apartamento fosse meu, acho que eu mesma teria que resolver as situações em que um síndico normalmente se envolveria no Brasil.

Não tem nenhum tipo de área de lazer. São casas antigas que o pessoal compra, revitaliza por dentro e quebra em apartamentos. Tem uma faxineira que vem uma manhã por semana para limpar a área comum. Nenhum prédio aqui tem porteiro ou vigilante. A cultura de portaria não é comum aqui na Europa. Nos prédios comerciais, os vigilantes/porteiros são de empresas terceirizadas”.

Camila Volkmann Kammer, condômina

Agradecimento

Gostaríamos de deixar registrado aqui um agradecimento especial aos amigos que contribuíram com a produção desta reportagem e intermediaram as entrevistas com síndicos e condôminos ao redor do mundo. A Adriana Bachmann, Hilda Kino, Jeane Simas de Moura, Marcelo Chechile e Rafael Censi, muito obrigada pela colaboração e parceria!

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