A Convenção de Condomínio
A convenção é o principal documento para a existência de um condomínio, visto que o seu corpo de normas estabelece o estatuto jurídico do condominial, por meio de regras matriciais que irão determinar os direitos e deveres da massa condominial.
Segundo Carlos Alberto Dabus Maluf, a convenção condominial tem o objetivo de “… regulamentar os atos e direitos de todos aquelas pessoas que, de alguma forma, estiverem presentes fisicamente nas áreas do condomínio, como bem esclarece e complementa: o fim precípuo da convenção de condomínio é regular os direitos e deveres dos condôminos e ocupantes do edifício ou conjunto de edifícios. Podemos afirmar que é ela a lei básica do condomínio, sendo ato normativo imposto a todos os condôminos, presentes e futuros”. (MALUF, Carlos Alberto Dabus. O condomínio edilício no novo Código Civil. 10. ed São Paulo: Saraiva, 2015. p. 98.).
A convenção de condomínio tem como finalidade instruir os condôminos quanto ao uso das áreas comuns, a forma de administração, as penalidades aos que vierem a desobedecer às normas prescritas, a maneira que será feita o rateio das despesas, os direitos, deveres e obrigações de cada morador, os deveres do síndico e dos integrantes do conselho, dentre outros assuntos de suma importância ao condomínio, todos formatados em uma estrutura formalmente contratual.
É que afirma Silvio Rodrigues, quando diz: “do ponto de vista formal, a convenção se assemelha a um contrato; é ato plurilateral realizado por escrito, como acontece com os contratos em geral. Do ponto de vista estritamente jurídico, porém, a convenção difere dos contratos por uma série de razões, entre as quais a principal é a de que os contratos obrigam somente as partes contratantes, os seus herdeiros, enquanto a Convenção […], obriga a […], atuais ou futuros, e ainda eventuais ocupantes das unidades autônomas”. (RODRIGUES, Sílvio. Direito Civil: Direito das Coisas. V. 5. 34. ed. rev. e atual. de acordo com o novo Código Civil (Lei n. 10.406, de 10-1-2002). São Paulo: Saraiva, 2013, p. 215).
Da convenção devem constar a finalidade da estrutura condominial, se se trata de condomínio residencial ou empresarial, o modo de contribuição para a quitação das despesas ordinárias e extraordinárias; as matérias de competência das assembleias, a discriminação e a individualização das unidades exclusivas, a maneira que serão realizadas as convocações assembleares, assim como o quórum exigido para a aprovação do que foi decidido em colegiado.
Para que possa ocorrer a alteração do texto da convenção de condomínio torna-se imprescindível obter a manifestação favorável de, no mínimo, 2/3 dos condôminos, evitando desta maneira frequentes alterações por interesses pessoais dentre outros.
A convenção condominial deve contar com a especificação das unidades autônomas, fazendo constar a respectiva fração ideal de terreno, valendo dizer, o percentual que cada condômino possui da área comum. Deve ainda fazer parte integrante do texto convencional a forma de gestão do condomínio, se a mesma haverá de admitir a contratação ou não de um síndico profissional, ou se haverá de operar exclusivamente com síndico orgânico e voluntário.
Algumas convenções costumam agregar ao seu texto, em capítulo próprio, o inteiro teor do regulamento interno do condomínio, o que se nos afigura um grave erro, vez que para a melhor administração do condomínio, convém que as normas regimentais se façam constantes de um tomo autônomo, independente e externo à convenção, especialmente pelo fato de que as normas do regulamento interno possuem função distinta, conquanto complementar, às regras constantes da convenção condominial.
Mormente a Convenção se divide em partes que a integram, assim delineadas:
- Capítulo I – Da Denominação e da Finalidade
- Capítulo II – Da edificação como Objeto
- Seção I – Da composição do edifício
- Seção II – Da descrição do terreno
- Seção III – Das partes de propriedade e uso exclusivo
- Seção IV – Das partes de propriedade e uso comum
- Capítulo III – Da utilização do edifício
- Capítulo IV – Do modo de uso das partes
- Capítulo V – Da gestão condominial
- Seção I – Do síndico
- Seção II – Do conselho
- Seção III – Da assembleia
- Capítulo VI – Das despesas ordinárias
- Capítulo VII – Das despesas extraordinárias
- Capítulo VIII – Das obras no condomínio
- Capítulo IX – Do seguro
- Capítulo X – Das Penalidades
- Capítulo X – Da Segurança
- Capítulo XIII – Das disposições finais
Convém, portanto, que a convenção condominial esteja atualizada e personalizada, em função das necessidades particulares e peculiares a cada tipo ou modalidade de condomínio, para que possa servir de instrumento apto a uma gestão eficiente e de efetivos resultados.
